借入金を一括で繰り上げ返済して支払う利息を抑える方法は本当に正しい？

不動産経営を行う場合、アパートローンや投資ローンを利用しての銀行から借入金を行うことになります。返済は毎月入居者から支払われる家賃から充てることができるので、経費を差し引いても利益を得ることができるようになり、保有する物件数を増やすことができるようになる可能性もあるでしょう。

しかしやはり借入金が気になることで、手元にまとまった資金ができれば一括で繰り上げ返済を行いたくなるものでしょう。この場合、良かれと思って行った繰り上げ返済がデメリットになる可能性もありますので注意してください。

借入金は減るのになぜデメリットになる？

まず、まとまった資金で一括による繰り上げ返済を行いたくても、アパートローンや投資ローンを固定金利で設定していれば銀行側が受け入れない場合があります。仮に繰り上げ返済が可能だとしても、銀行にしてみれば利益が減るので違約金や手数料を徴収されることもあるようです。

また、繰り上げ返済には手元の資金を使うため、空室が増えた時やリフォームの必要性が出た時など、支払う利息を抑えることができて黒字のはずなのに、物件を売却しなければならなくなる可能性も出てきます。

さらに建物の減価償却は経費にできますが、減価償却費がなくなることで収支が悪化する可能性もあるのです。

また、複数所有している物件の1つを売って収益を得て繰り上げ返済に充てたい場合も注意が必要です。

物件を購入するために借入金があり、保有する物件の1つを売って得た利益を繰り上げ返済に充てるとした場合も注意が必要です。

繰り上げ返済により、利息を抑えることができれば毎月の借入金の返済額は減少するでしょう。

しかし売った物件の家賃収入がなくなるので、毎月の収支で見れば売らなかった方が良いという場合もあるのです。

そのため、所有する物件の一部を売って繰り上げ返済を行うのなら、どのくらい家賃収入と返済額が減るのか比較検討が必要です。

返済額の減り幅よりも収入の減り幅のほうが大きくなると、せっかく利息を減少させたとしても利益率も下がるのでキャッシュフローは悪化します。

繰り上げ返済を行うことで銀行の評価を上げる事ができるわけでもありませんので、無理に行わないほうが良い場合もあると理解しておきましょう。