2020年より前に不動産市況は変わる？投資の現場の今後は？

世界的な経済情勢が不安定化しており、2020年より前に不動産市況も暴落するのではといった見解が述べられる事もあります。
不動産投資を行う個人投資家は、今後不動産投資においてどのような戦略を立てるべきか検討していかなくてはならないかもしれません。

東京五輪まで不動産価格は上がるのではなかったの？
これまでは2020年の東京五輪まで、都心を中心に不動産の価格は上がるといった考えが占めていました。
しかし世界経済の動きの不安定さが影響して株価が乱高下する事により、もっと早い時期から価格は下がり続けるといった考えもある様です。

リーマンショックで不動産はどの様な影響を受けた？
確かに経済情勢が不動産市況に影響を及ぼしますが、リーマンショック前後を例に診て見ると、当時は1～2割程度の下がり値で表面利回りも1％程度しか変わりませんでした。
資金繰りが悪化して経営が危ぶまれる状態に陥った不動産業者も存在しましたので、物件の価格を大きく下げて投げ売る光景も見られましたが全てがそうではありません。
毎月家賃収入をしっかり得ていてキャッシュフローも問題ないのに、価格を下げている業者がいるから急いで売りに出さなくてはと考える投資家はいないでしょう。
継続して保有すれば含み損で終わるものを、
切りしてまで売ってしまう事に意味がないからです。

不動産業者が物件を投げ売りした理由は個人には影響しない
リーマンショックの時に投げ売りされたのは、1年や2年など短期間で融資を受けていた事が原因です。その期間に売れなければ不動産業者自身の評価を下げ、金融機関でまた融資を受ける事ができなくなると考え、急激に不動産の価格を下げて売ったと言えるでしょう。
しかし個人の場合は長期融資が基本なので、価格を下げて短期で売る必要はありません。収支が合う物件を所有していれば着実に資産を増やしていけることが期待できます。

人口減少社会が賃貸経営に影響する？
世界の経済情勢だけでなく、日本の少子高齢化など人口減少社会が訪れている事を理由に賃貸経営に否定的な考え方をするケースもあるようです。
既に減少している日本の人口の中で、現在も増加しているのは東京都をはじめとする数県です。しかし東京都も人口のピークを迎えると予想されており、そのタイミングが2020年です。
しかし人口は減っても世帯数はしばらく増え続けると考えられており、例えば都区部の世帯数のピークは2035年と言われています。そのため賃貸に対するニーズが下がるのは2020年もうよりもさらに先だと考えられるでしょう。

今後もニーズが高いエリアの模索が必要
駅に近い立地であり交通の利便性や住環境、ターゲットとする層の属性などでニーズは変化していきます。
長期的にみた場合、人口や世帯数が増えるエリアに絞り込んで物件を取得し、入居率を下げない運営を行う事で仮に物件の価格が下がっても相場の波に飲み込まれないでいられるでしょう。