不動産投資でどのくらいの利益がでるのか利回りなど率を参考にしても大丈夫?


不動産投資を行う時、最も気になるのはどのくらい利益が出るのか、利率など利回りはよいのかなどでしょう。

実際、不動産投資の利回りは、その他の資産運用よりも高めと考えられているため、率を見て飛びつきたくなる方もいるようです。

しかし、利回りだけで物件選びをしてしまうと、思っていたよりも利益が出ないとがっかりする可能性があります。

広告に掲載されているのは表面利回り

不動産投資においての利回りには2種類ありますが、一般的に広告などに記載されることが多いのが「(年間家賃収入÷物件価格)×100」で計算される「表面利回り」です。

この表面利回りの他にも、管理費や税金などかかる経費を考慮して計算する「実質利回り」があります。

不動産の広告などには利回り10%など大きな率が掲載されていますが、これは表面利回りであらわした数値です。

家賃収入を物件価額で割って算出しただけの率なので、仮に1,000万円の物件で毎年100万円の家賃収入を得ることができれば表面利回りは10%になります。

実際にはいろいろな経費がかかり利回りは変わる

しかし、物件の管理費や毎年の固定資産税、修繕費など、不動産投資にはいろいろな経費が発生します。

もし物件を購入する時に、登記費用や不動産取得税などが100万円かかったとしたら、購入にかかった総額は物件代金の1,000万円+100万円です。

仮に管理会社に委託する管理費が年間8万円、固定資産税が12万円だとした場合、年間で得ることができる収入の20万円は経費の支払いに消えます。

そのように考えると、毎年80万円が残る物件を1,100万円で購入することとなりますので、実質的な利回りは7.3%となります。

記載されている数値は満室時を想定したもの?

また、中古物件の場合には、現況の賃料収入と満室を想定した時の賃料収入が一緒に記載されていることがあります。

中古物件では入居者がすでにいる場合もあるので、現状として得ることができている収入と、空室が発生せずすべて満室状態で得ることができる収入を記載しているのです。

この時、表面利回りとしてあらわされている率は、満室時を想定した収入を基準としていることが多い点にも注意が必要です。

不動産投資で常に満室になるとは言い切れませんので、もし空室が出た時に割合が変わるリスクも踏まえた上で検討が必要であるといえるでしょう。

表面的な率にまどわされないこと

物件を購入する時にローンを利用するなら、その返済を毎月行っていくことになります。ローンには金利が発生しますので、実質的な利回りはさらに下がると考えられるでしょう。

率が高いと魅力的にうつるかもしれませんが、実際に不動産投資を始めた後のリスクや実質的な利回りなども踏まえた上で検討することが大切です。