借地権がついた底地はどのくらいの期間で貸し続けることが必要?


借地権がついている土地を底地といいますが、いつまで借地権がつくのか、その期間は借地権の種類によって異なります。

底地を所有している場合、まずは借地権について理解しておかなければ、土地の有効活用に繋がらなく可能性もあります。

そこで、借地権とはいったいどのような権利なのかご説明します。

借地権の3つの種類

借地権を大きく分けると、

・旧法借地権
・借地借家法に基づいた借地権
・民法での借地権

という種類に分けることができます。現在、底地に設定されている借地権がどれかによって、借地権の内容が変わってくることに注意しましょう。

旧法借地権とは?

借地借家法は1992年8月1日に施行となりましたが、この借地借家法施行前に設定されている借地権のことを旧法借地権といいます。

建物構造が鉄筋コンクリート造や鉄骨造などの堅固建物なのか、それとも木造などの非堅固建物なのかによって借地期間が変わるのが特徴です。

もし地主と借地人とで借地期間を定めていなかった場合には、

・堅固建物60年
・非堅固建物30年

と、なります。

双方で借地期間を定めるのなら、堅固建物30年以上、非堅固建物20年以上で設定ができるとされており、この期間よりも短い年数での定めは期間の定めがない場合と同じ扱いとなるので、堅固建物60年、非堅固建物30年となります。

借地借家法に基づいた借地権とは?

先にも述べた通り、1992年8月1日に施行となった借地借家法に基づいた新法借地権のことです。
現在もこの新法借地権が用いられ、土地に建物を建て利用することを目的とした権利である賃借権を指しています。

普通借地権と定期借地権があり、普通借地権であれば契約満了時に正当な事由が地主にない限り、借地人が希望すれば期間の更新が可能です。

借地権の存続期間はまずは30年、更新1回目は20年、以降は10年です。
契約終了時に借地人が建築した建物が残っている場合、地主に対し建物買取を請求できるのも特徴です。

もう一方の定期借地権であれば、借地契約満了後に更新はありませんので、事前に決めた契約期間が終了すると同時に、借地人は土地を更地にして地主に返還することが求められます。

民法上の借地権とは?

建物所有を前提としない借地権のことで、例えば駐車場運営(平置きタイプ)などを目的として土地の賃貸借契約を結ぶケースなどによる権利です。

旧法借地権の場合は注意が必要

旧法借地権は地主にとって不利な条件となっており、借りた側はずっと土地を使用できる権利を持つことが可能となっています。

仮に地代が相場よりも低い場合などでも、契約時の状況や経済的な事象などの変遷など、色々な要因を加味した上で借地人に地代を増額することを交渉することになるでしょう。

旧法借地権が設定された底地の場合、古くは明治や大正からというケースもあり、地代も低い水準でとどまっていることもあるようです。

このように、どの借地権が設定された底地かによって、その後の土地の有効活用や収益性に影響してしまうということを知っておくようにしましょう。