借入金で購入する物件の適正な額はどのように算出する？

不動産投資を行う場合に参考にしたいのは、投資に見合う適正な物件評価額を算出して、対象となる不動産物件の資産価値を評価する手法である「還元利回り」です。投資運用不動産の適正価格を算出する際にも用いられています。
資産の収益から資産価格を算出する時に用いる利率で、キャップレートと呼ばれることもあるようです。
資産価値は、発生すると予測される収益額を現在価値に割り戻して総計した額と同じと考えられていますが、現在価値に割り戻す時に使用する利率が還元利回りです。

収益性を確認できる指標
還元利回りは資産の種類や条件で異なってきますが、一般的住宅は5～7％、事業用物件は8～10％が目安であることが一般的です。
土地の還元利回りなどを見た場合、地域によっては地価公示で表されていることもありますが、計算によって求めることもできます。
資産価格と収益額がわかれば還元利回りを求めることができ、利回りが高ければ高いほど収益性が高いと判断できるでしょう。

還元利回りの算出方法
不動産鑑定士などの専門家が不動産価額を出す時に基準とする不動産鑑定評価基準による還元利回りの算出法は次のように定められています。

・類似する不動産の取引事例と比較して算出
・借入金と自己資金に関わる還元利回りを参考に算出
・土地建物に関わる還元利回りから算出
・割引率との関係から算出
・借入金償還余裕率を活用して算出

グローバル化する不動産市場のリスクを回避できる？
近年、投資用不動産の価格は従来の一方的な上げ下げ相場が長期間続くといった市場構造から、収益性を中心としたGDP（国内総生産）やGRP（域内総生産）、金利や企業業績、そして消費者物価指数などの影響を受けるといった複雑な市場構造に変化してきています。
また、経済のグローバル化に伴い、不動産市場もグローバル化していますし、日本の不動産投資信託（J-REIT）などを見ても海外不動産をポートフォリオに組み込むといった不動産の国際金融商品化の拡大が見られます。
国や地域の間を国際投資マネーが移動を続け、行きすぎた市場の加熱や暴動を引き起こすこともありますが、還元利回りはこのようなリスクを回避する役割も担うと言われています。

還元利回りを上手く使いこなしてこそ成功へ繋がる！
そして投資運用不動産の純収益から不動産の適正価格を算出する方法にも使うことができます。
ただし実際に算出する場合には、空室、賃料設定、敷地・延床面積といった物件の規模、築年数や構造、グレード、管理や修繕状況など、色々な要因が絡むことになるので、これらのリスク要因を盛り込みながら利回りをシミュレーションして物件の適正価格を算出することが重要です。
還元利回りを上手く使いこなしていくことによって、不動産投資を成功に導くことに繋がると言えるでしょう。