返済を無理なく行うためには?原資となる借入金額を決める最も良い方法とは?


不動産投資において、対象となる物件の資産価値を評価する指標に「還元利回り」が挙げられます。この還元利回りを用いて、これから行う不動産投資でいくら借入れを行えば良いか、原資となる額を決めていきましょう。
無理な金額設定は返済を滞らせることになり、後で大きな負担となる可能性があります。適正な額を判断する指標として、還元利回りについて理解しておくようにしてください。

 

還元利回りとは?
物件に投資することで物件から得られるリターン、そして将来的に得ることができる利益を算出する指標とも言えるでしょう。物件の収益性はそのまま評価額に反映されるので、還元利回りを確認すれば投資に見合う適正な物件評価額を算出することができます。
地域によって、土地の還元利回りを「地価公示」であらわしている場合もありますが、平均すれば東京都心商業地が3~4%、大阪都心部商業地は4~5%です。なお、これらは計算によって求めることもできます。

 

不動産の鑑定方法と還元利回りの関係
不動産を鑑定する場合には、「原価法」「取引事例比較法」「収益還元法」という3つの種類を併用して行われます。

・原価法
鑑定時点で対象となる不動産を再調達するために必要な原価を前提とし、経年による減価も考慮した上で算出していきます。

・取引事例比較法
対象となる不動産と似た条件や特徴の不動産から、具体的な取引事例を類推して算出していきます。

・収益還元法
対象となる不動産を投資用物件とした場合、収益の総計で不動産価値を求めていきます。
この不動産価値を導き出す際に、密接に関係するのが還元利回りです。

 

還元利回りの計算方法
還元利回りは、「還元利回り=収益の総計÷不動産価格」で算出します。
仮に月の賃料を総計すると10万円のマンションの場合、年間収益は120万円です。不動産価格が2,000万円だとすると、還元利回りは6%になります。
収益還元法で不動産価値を求めるなら、経費分を差引いて純利益を求めた上で還元利回りを差し引きますので、仮に経費が20万円かかったとすると「(120万円-20万円)÷6%=約1,666万円」が不動産価値になります。

 

不動産広告にある利回りは表面利回り
なお、還元利回りには経費を含んだままの「表面利回り」と、経費を除いた「実質利回り」がありますが、実質利回りのほうが実態を反映したものだと判断できます。
投資物件の売買情報などで「収益物件利回り○%」という広告がうたわれている場合、その多くは表面利回りでの表示であることを認識しておきましょう。

 

不動産投資のリスクを回避するためにも
投資家にとって不動産価格こそが初期投資となる原資そのものと言えるでしょうが、ローンで購入するなら自己資金と借入金の総計が不動産価格になります。
そのため還元利回りを事前に計算しておくことで、無理のない返済計画を立てることができるはずです。
将来得ることができると予測される収益と投資額のバランスが取れておらず、返済していくおとに無理があると判断できるなら違う物件を検討して行く必要が出てくるでしょう。
投資対象として希望する不動産の還元利回りを知っておくことで、不動産投資のリスクを回避することに繋げていきましょう。