賃貸アパート空室対策　～ニーズを理解することで万事解決!?～

アパート経営で一番重要なことは、常に満室の状態をキープすることです。空室率が高いと家賃収入だけでなく、不動産投資として経費を計上できないというデメリットも発生します。今回は不動産投資における空室対策と、空室になってもマイナス収益をできる限り少なくする方法をご紹介します。

満室状態をキープさせるための対策

中々入居者が増えない場合は、「アパートに外装や機能を付加しグレードアップする」「特定の層をターゲットに絞った経営に変更し、他と差別化する」といった対策方法が挙げられます。

クリーニングやリノベーション

日頃からの清掃と退去時のハウスクリーニングを実施しましょう。第一印象は物件選びで一番重要な要素であり、内覧に来た入居希望者に好印象を持ってもらうために、常に清潔感のある状態を維持するように心がけましょう。

部屋に付加価値をつける

最新の家具家電の設置、Wi-Fi完備、防犯設備の強化といった常に求められるものをオプションとして追加することで入居者の心をつかむ方法です。上手くニーズと合致すれば、空室だった頃より高い家賃でも満室にすることも可能です。

周辺施設や入居者の声をリサーチする

競争相手が多い地区はほかの物件には無い特色でアピールすることが、非常に効果的です。入居者に対しアンケートや聞き取りを行ったり、学校や病院など物件周辺にある施設を調査したり等、どういったサービスが求められているのかデータを収集しましょう。

ペットを飼いたい方にはペットOKの物件、インターネット配信業や楽器を演奏する方向けに防音工事を行う等、特定の需要に向けて売り出すことで差別化を図れます。

敷金・礼金の価格調整

上記の対策でも上手くいかない場合、家賃を下げる選択がよぎりますが、全ての部屋の家賃を下げなくてはならなくなり非常にリスクが伴います。

家賃を下げるより先に敷金・礼金の料金を見直してみてはどうでしょうか? 敷金・礼金は家賃の3か月分かかるため、イニシャルコストの悪さに躊躇している入居希望者も多くいらっしゃいます。敷金は最終的にハウスクリーニングや設備や修理に充てられるため、退去前の出費を考慮しつつ値下げ設定をしましょう。

空室時でも減価償却は計上可能?

減価償却とは物件を購入した費用を、木造やRCなど建物を構成する部材別に設定された耐用年数に応じて年一回の確定申告で計上していきます。これは、アパート経営以外に収入源を持っている方におすすめの節税方法であり、アパート購入費によりマイナスになった事業所得は給与所得から差し引かれ(損益通算)、所得税・住民税の還付金が見込めます。

空室がある場合、損失が発生しても不動産所得を経費として計上することができませんが、いくつかの条件を満たせば計上が可能になります。

・空室の時期が1年未満であること
・常に入居者を募集している
・空室の維持管理を行っている

上記の条件は、精力的に空き家対策に励んでおり、いつでも運用可能である状態にしているという証明になります。

まとめ

いかがでしたでしょうか? 相続税対策などでアパートを購入したが、気づけば税金以上に出費がかさんでしまったという失敗談を聞きます。常に顧客需要のアンテナを張り巡らせることで低コストでも適切な空室対策を実施していきましょう。

横浜市中区にも中華街や山下公園など人気のスポットがありますので、立地をうまく活用することで、入居者のニーズに合った不動産経営を実現させてください。