横浜市中区で住宅など所有されている方へ ~経費にできない修繕は「資本的支出」~

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横浜市中区で不動産をお持ちの方へ向けてのご紹介です。建物や設備などを修繕する事は、長い年月の中で何度も訪れる事と思います。会計処理で気をつけなければならないのは、経費にできない修繕は、「資本的支出」として新たな固定資産に加える事です。その判別の方法を説明していきましょう。

修繕には経費にできる費用とそうでない費用がある

経費とは、事業を行う上で要した費用の事です。事業所得や不動産所得である家賃収入などが必要経費として認められています。個人の事業に関係ない住宅部分は、経費として認められていません。

修繕する際も経費にできる場合は「修繕費」として認められますが、付加価値のある機能や新たに付け加えた修繕を伴う費用については、資本的支出として固定資産が増える対象になります。アパート経営を行っている人でもその判断には迷う事と思いますので、基本概念を見ていきましょう

経費になる修繕費

費用においても20万円未満で3年ごとの期間内で繰り返し行われるような修繕は、経費として修繕費で計上できる場合がほとんどです。

1.維持管理の為の費用
2.保守点検に使う代金
3.壁の塗替えや部分的な直し
4.部品取替えやメンテナンス代
5.定期点検やオーバーホールなど
6.解体費用
7.その他

経費にならない資本的支出

修繕費用の全てが経費にできるわけではないので、「原状回復」に相当しない場合の行いは、税法的には「基本的支出」として扱われます。

①新たに非常階段を取り付けるなど目に見えて判断できます。
②建物の内部や外装などを、改造・改装したりして使い道を変更する場合になります。
③設備や機械などで部品の取り換えや修理ではなく、新たな性能を追加した場合などが該当します。

資本的支出の取り扱い

個人の住宅などは、新たに資産を増やす行為として固定資産の取り扱いになりますが、同じように事業用の場合においても、資本的支出として固定資産の対象になります。経費として扱う代わりに、耐用年数に応じて減価償却ができる場合があるので、詳しく理解する必要があります。

固定資産の使用可能期間において、これを延長させるような行為や価値を増加させる行為の支出に対しては、資本的支出として「減価償却」の方法が扱う年度によって異なるので注意しましょう。(平成19年=2007)

期限が2007年3月31日以前の場合の支出の扱い

加算した部分を含めて減価償却資産全体の償却をする事になります。

期限が2007年4月1日以降の場合の扱い

①取得した部分を取得価額として個別に扱い、新たな「追加償却資産」として耐用年数に応じて償却をする事になります。

②旧減価償却資産については、引き続き今までと同じように償却を継続して行きます。

・2007年4月1日~2012年3月31日の場合は250%の定率法で、定額法の2.5倍となる方法で償却できます。

・2012年4月1日以降の場合は、200%の定率法で行います。(平成24年=2012)

特例は「減価償却資産の取得年度」で資本的支出の扱い

この場合は、資本的支出の扱う年度ではなく元となる建物などの取得年度に対する方法です。

【1.取得が2007年3月31日以前の場合】
旧減価償却資産に対して、資本的支出の金額を加算する方法が認められています。

【2. 定率法を採用する場合】
資本的支出を行った翌年1月1日に、「追加する償却資産の期首未残高」と「旧減価償却資産の期首未残高」を合計したものを、新たな減価償却資産を取得した事として償却します。

【3.定率法を採用した上で同じ年に何度も支出をした場合】
上記【2】の適用外として、翌年1月1日においては追加償却資産と期首未償却残高の合計額を新たに適用します。

■まとめ
横浜市中区で修繕を行う際に資本的支出となった場合は償却方法の扱いが異なりますので、扱いが複雑になっています。十分に理解しておかないと、税金対象で損をする事にもなるので注意しておきましょう。