建物や設備の修繕にかかった費用はすべて一括で経費計上できるわけではない？

アパートやマンションなどで賃貸経営を行う場合には、設備や建物など様々なところに修繕を行うことは大切です。

ただ、使った費用を会計処理において修繕費として経費計上できるかは限りません。

そこで、修繕費として扱うことができる費用とそうでない費用とはどのような支払いか、判定方法などについてご説明します。

修繕費として経費計上が可能なケースとは？

税務上で修繕費として認められるのは、固定資産の維持管理・原状回復のために要した金額とされています。

そのため固定資産の価値を維持したり元の状態に戻したりするための費用に使ったお金は修繕費として経営計上が可能です。

建物・付属設備は破損したクロス・ガラス・屋根の修理、機械装置であれば動かなくなったモーターやベルトの取り替えなどです。

なお、取り替える前の部品と同等のものに交換する場合が修繕費として経費計上できる要件となるため、性能を向上させる部品に交換したケースは該当しません。

固定資産の価値や使用期間を延長させるような修繕は修繕費として認められませんが、請求書の名目が「修繕費」になっていても実質行われた修理内容で判断します。

修繕費として認められない費用は資本的支出として一旦資産計上することとなり、毎年減価償却で経費として計上していく流れです。

いずれは経費として計上可能ですが、まとめて一度には損金算入できませんので注意しましょう。

建物の避難階段を取り付けた時や、建物用途を変更するための模様替え、屋根や壁の修理や塗り替えで従来よりも性能をアップさせる素材を使った場合、機械部品を品質・性能を向上させるものに取り替えた場合などが該当します。

いずれも通常の取り替えや修理の金額を超える部分の金額を、資本的支出として扱うことが必要です。

明らかに品質や性能の向上が認められる修繕は資本的支出として処理しますが、次のような場合、支出を修繕費として所得金額の計算を行って確定申告すれば、その年の必要経費として計上することが可能です。

・おおむね3年以内を周期として実施する修理・改良などの場合や、修理・改良などの金額が20万円未満の場合
・修理・改良などの金額のうち、資本的支出か修繕費か明確に判断できない部分がある場合、その金額が60万円未満または資産の前年末取得価額のおおむね10％相当額以下の時

判断が難しい場合には後々修正を求められることを避けるためにも、専門家や税務署などに確認・相談した上で処理したほうがよいでしょう。