アパートオーナーが収益不動産を次世代に相続してもらう前に行っておきたいこと

相続対策に所有する不動産を賃貸経営に使っているというアパートオーナーもいることでしょう。

アパートオーナーの中には、親の代から引き継いだ古いアパートを修繕しながら経営し、今に至っているという場合もあるでしょうし、親がアパート経営をしていていずれ相続後に収益不動産を引き継ぐことになると気になっていることもあるかもしれません。

しかし、古いアパートに対しての考えは親子で異なる場合もありますので、親目線と子供目線においてどのように不動産を所有していくべきかご説明します。

古いアパートはやはり建て替えが必要？

建築して年数が経っているアパートの場合、アパートを建て替えれば親から子への相続が発生した時の対策につながります。

建て替えることで相続対策につながる理由は、新たな借入金が発生するからです。銀行からの融資など借入金はマイナスの資産となり、遺産全体の相続税評価額を減少させることができます。

特に築30年以上経過しているアパートの場合、アパートを建てる時に借りた借入金は完済していることもあるので、相続発生後にはプラスの資産をそのまま引き継ぐ形となり相続税評価額が大きくなります。

さらに古いことで空室が多く出ていると、相続税評価額が大きくなることで節税効果を発揮できなくなるでしょう。

アパートの敷地と建物の評価額は、

敷地（貸家建付地）の評価額＝路線価評価額×(1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合)
建物（貸家）の評価額＝建物固定資産税評価額×(1－借家権割合×賃貸割合)

という計算式で算出します。

借家権割合とは建物の借家権の割合のことですが、相続税を計算する時には国税庁が公示する財産評価基本通達により全国一律30％とされています。

借地権割合は簡単に土地に占める借地権価値の割合で、30%、40%、50%など最高90%まで10%刻みでエリアにより指定されています。

借地権とは建物を所有することを目的とした土地の地上権や賃借権のことです。

そして賃貸割合は入居率のことですが、

賃貸割合＝ (課税時期に賃貸中の各独立部分の床面積の合計)÷(貸家の各独立部分の床面積の合計)

で計算します。

アパートのすべての部屋が埋まっている状態なら賃貸割合は100％なので減額効果は大きくなりますが、古いアパートだと空室が多いこともめずらしくないため減額効果が小さくなる可能性があります。

その場合、建て替えを行うことで賃貸割合が回復されることとなり、相続税対策につながるでしょう。