アパートやマンションの経営で自己破産してしまう理由とは？

近年、アパートやマンションなど賃貸経営に失敗して、自己破産に至ってしまう人が増えています。
本来なら利益を得るために始めたはずの賃貸経営なのに、なぜ自己破産してしまうのでしょう。
大きな損失を被り、経営が失敗してしまわないためにも、既に賃貸経営を行っている人やこれから始めようという人、なぜ自己破産に至るのか、その理由を事前に把握しておきましょう。

不動産経営においてもっとも大きなリスクとは？
賃貸経営において、部屋の借主が見つからず空室状態が続くことが最も損失に繋がる理由です。
家賃収入が得られなければローンを返済できなくなる上に、物件は経年により老朽化していくものなので、修繕やリフォームの必要性が出てくればその費用がかさんできます。
出費はこれだけではなく、毎年支払う必要がある固定資産税にも注意しておく必要があります。
固定資産税でさらに損失となり、収入よりも出費が上回る状態が続けば経営は破綻してしまうのです。

そもそも不動産投資は低リスクのはず？
そもそも賃貸経営を始めとした不動産投資は、他の投資よりも低リスクであると認識されています。
不動産投資では投資対象の不動産を担保に融資を受けることができることが理由ですが、ローンの返済ができなくなっても金融機関は担保物件を売却して返済に充てます。
物件を失っても現物資産である物件がある程度の価格で売れたとしたら、残債を抱える必要はなくなるはずです。
また、任意売却によって金融機関より早めに高く売ることができれば、ローンを返済し、手元にお金が残るケースもあるでしょう。

物件価値の低下で売却しても残債が多額に・・・
サラリーマンなどが副業で不動産投資を行う場合、給料での収入もあるため自営業などよりはローンの審査にも有利です。
ローンを利用する時には返済計画を金融機関に提示することが必要であり、実現できないと判断されれば融資は実行されません。
金融機関から融資を受けることができたのなら、返済計画はしっかりとしたものだと認められたことになります。
しかしそれでも自己破産に至ってしまうのは、物件価値が低下して仮に売却しても多額の残債が残るケースです。
現実的に返済できない額が残ってしまえば、自己破産で清算しなければいけないケースもあるでしょう。

手を広げすぎたことが原因で損失が増える可能性もある
また、マンション経営で成功したので次の物件を買い増して経営を行うこともあるでしょう。
この時に自信が付いていると、少し背伸びした物件に手を出すこともあるかもしれませんし、反対に失敗した損失分を取り戻すために別の物件に手を出す人もいるでしょう。
そのような理由で手を広げ、失敗すればリスクはさらに大きくなります。
毎月のローン返済額も固定資産税も高くなり、空室が増えれば収入も途絶えてしまうでしょう。
それなのに出費は大きくなるので破綻という結末に至ってしまいます。

事前に抱えるリスクを把握しておくこと
不動産投資で抱える主なリスクには、空室リスク、家賃滞納リスク、家賃相場下落リスクなどがあります。
不動産投資で失敗して自己破産に至らないためには、サラリーマンなどで安定した収入がある人の多いエリアを選ぶといった適切な物件選びが必要です。
またの老朽化なども確認し、後に修繕やリフォームに費用がかさむことはないか確認しましょう。
他にも地震や火災などで物件が滅失してしまうリスク、管理会社が倒産する倒産リスクなどについても考えておく必要があります。
物件エリアを十分に絞り込んで入居者に連帯保証人を付けるといったことでリスク軽減は可能ですが、ゼロにはならないという点は理解しておきましょう。