賃貸住宅の経営は入居者の管理が重要になる理由とは?

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賃貸住宅を経営するには、入居者に長く住んでもらうために満足度を向上し、信頼を保つことが必要不可欠です。
そのために入居者管理をしっかり行う必要がありますが、日々の積み重ねが必要な業務なので常に気を配り続けることが必要です。

入居者管理業務とは?
入居者募集や賃貸借契約、家賃徴収、入居者からのクレーム対応、入退去時の立ち合いや清算業務といった業務を一般的に総称して入居者管理業務といいます。

入居者管理は管理会社に委託したほうが良い?
マンションやアパートのオーナーであれば、誰でも入居者とのトラブルは回避したいものでしょう。しかし維持費などを考えた場合、管理会社に業務を委託するか悩むという人もいるかもしれません。
そのため実際にオーナーと入居者でどのような問題が生じるのか、管理会社に委託する必要性などについても確認していきましょう。

・滞納した家賃の徴収問題
入居者とのトラブルで最も多いのが家賃滞納の問題です。遅延しているのが1か月程度であれば特に問題視されないと思いますが、半年や1年以上滞納されている場合には問題です。
滞納された家賃の請求は、管理会社に業務を委託していなければオーナー自身が入居者や保証人に行うことになります。
長期滞納に至らないためにも、毎月の入金管理をしっかりと行い、滞納が発生した場合には迅速に督促・回収していくことが必要です。

・入居者同士のトラブルやクレーム対応
そして次に多いのが入居者同士のトラブルで、例えば騒音やゴミの放置による異臭問題、さらにはペットが関係する問題など、様々なことで入居者についてクレームを受けることもあります。
入居者同士が円満に解決できなければ、入居者のいずれかや両方が賃貸借契約を解除し、結果として空室を作ることになるでしょう。

・入居者が解約する時の手続き
また、退去時の原状回復をめぐっての敷金返金についてのトラブルも起こりやすいと言えます。
入居者が退去する際に、オーナーは部屋の原状回復をどこまで求めるのか、リフォーム費用はオーナーがどこから負担するのかなどで入居者と争いになり、訴訟に発展するといったケースもあります。

個別にオーナーが対応するのは大変?
上記のようにオーナーと入居者とで様々なトラブルが起きる可能性がありますが、これらは迅速に対応していかなければ問題がさらに大きくなる可能性があります。
しかし部屋数が多い物件などでは、それぞれにオーナーが迅速に対応できないというケースもあるでしょう。このような場合には、管理会社と委託契約を締結しておくことで、オーナーの代わりにトラブルは解決されると考えられます。

管理会社に業務委託する場合の注意
管理会社に業務を委託する場合には、管理会社と委託契約を締結する必要があります。トラブルが発生した場合に備えて、責任の所在を明らかにした契約書を作成してもらうことが必要です。
業務の一部を委託する場合には、業務の範囲が明白でないとオーナーと管理会社、どちらの責任なのかがわからなくなる可能性もありますので注意しましょう。