《教えて！右手代表 相続 コラム-102》

　１億円の新築アパートを現金２千万円と借入８千万円で購入。購入前に投資分析を行い判断します。満室賃料は６２４万円、解約率は年15％（全９室中、１部屋退去）、その空室期間を65日。所有・運営の経費は満室賃料の19％程度かかると想定。この物件の営業純利益は４８９万円、年間返済額３３９万円を差引くと約１５０万円の現金収入（税引き前）です。自己資金２千万円に対し年間の現金収入が１５０万円なので、自己資金投資利回りは７・５％。これは良い投資です。

　投資分析では10年間保有で売却を想定、その額を８２５０万円と査定。売却経費３３０万円、借入残債５５９１万円なので、手元に２３２８万円の現金が残ります。ここから元々の２千万円を差引くと売却の純粋利益は３２８万円。10年間で得た現金収入は約１４６０万円なので、２千万円が＋１７８８万円＝３７８８万円に。優良なアパート購入は老後生活を守り子供達も喜んで相続したくなる財産になります。

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