アパート経営を効率的に行うなら部屋数を多く確保したほうが良い？

資産運用に不動産投資を検討する人も増えつつありますが、その中でも大きな割合を占めるのが「アパート経営」です。

マンションの一室に投資をするよりも部屋数が多く、成功すれば大きな収益となりますが、その分リスクも高くなります。

しかし不動産投資を行う人なら、一度は考えたことがあるアパート経営について、成功させるためにどのような点に注意すれば良いのか確認しておきましょう。

リスク分散が可能なのは複数棟所有？

安定したアパート経営の為に必要なことは、どのくらいリスクを分散させることができるかが重要です。

例えば部屋数が6つあるアパートを一棟所有している場合と、同様のアパートを三棟所有している場合ではリスクも大きく差が生じますが、複数棟を所有したほうが経営は効率的に行えます。

・具体的にどのくらい収入割合が異なる？

例えば部屋数6のアパートを一棟所有し、家6万円で賃貸したとします。

このうち仮に3部屋空室が出た場合、6万円×3部屋分の18万円の家賃収入を失うことになり、満室時に得ることができる6万円×6部屋分の36万円の家賃収入に対しての収入割合は50％まで下がります。

一方、同じアパートを同じ条件で三棟所有している場合、全部で18部屋あるので、仮に3部屋空室が出たとしても6万円×15部屋分の90万円家賃収入があるため、満室時の6万円×18部屋分の108万円の家賃収入に対する収入割合は83.3％です。

しかしただ多くアパートを所有すれば良いというわけではなく、事前に収支計画を立てることが重要になります。例えば、年間で得られる利益、さらに初期投資費用が回収できるのは何年後になるのかなど、将来的な収支を予想しておくことが必要です。

また、不動産経営で収支計画を立てる場合には利回りを計算することも必要となるでしょう。利回りは物件購入費用に対して得ることができる家賃収入の割合で、表面利回りと実質利回りという2種類のうち実質利回りに注目して考えます。

共用部分や設備などの定期的なメンテナンスに加え、いずれ必ず必要になる大規模修繕など、どのくらい修繕に必要な資金を準備していかなければならないか考えておかなければなりません。

単純に家賃収入を物件価格で割って算出する表面利回りでは、本来の利回りを知ることはできませんので、経費なども含めた上で計算する実質利回りを考慮して考えましょう。

また、収支計画を一度立てても定期的に見直していくことも必要です。

例えば所有するアパート周囲の環境が変化した場合、経営に影響が出る可能性があります。コンビニやスーパーマーケットの閉店、または開店などで収益が左右される事もあるでしょうし、同じようなアパートが新築されれば入居者獲得に影響する可能性もあります。

常に環境の変化を取り入れながら、定期的な見直しを行っていく必要があると理解しておきましょう。