アパート経営における稼働率とは？算出方法と数値の意味

安定した副収入を得るためにアパート経営を行っている人もいるでしょうが、誰でも成功するわけではありません。

アパート経営が成功するかを判断する材料として「利益率」を割り出す人は多いと思います。利益率は物件の「利回り」を参考にすることが多いですが、利回りはあくまでも表面的な数字なので高ければ必ず成功するとは言い切れません。

物件情報に掲載されている利回りは満室であることが前提のため、空室が出ればその数値を維持できなくなるからです。

理想的にアパート経営を行うためには、空室が出ないように取り組み「稼働率」に注視し向上に努めていく必要があります。

アパート経営における入居率とは？

「入居率」はその時点で入居している割合なので、アパート経営で収益を向上するために意識する数値ではありませんが参考までに知っておくと良いでしょう。

入居率を算出する際には、「入居している戸数÷総戸数」で割り出しますが、例えば1棟10戸のアパートで現在2戸空室がある場合には「（総戸数10戸－空室2戸）÷総戸数10戸＝0.8」となるので入居率80％ということになります。

家賃収入がある物件は稼働していることになりますが、「稼働率」とは一定期間で入居していた割合なので収益向上のために意識しておくべき数値です。

稼働率を算出する場合、「賃貸稼働率＝稼働実数（各戸の各月の入居日数の合計）／（12か月×戸数）」で計算します。

数式だと理解しづらくなりますが、1年365日のうち物件に何日入居されているかを見ることになるので、全物件に365日入居者がいれば賃貸稼働率は100％になります。

空室で家賃収入がなかった期間を把握しておかなければ、適正な賃料の決定や収益向上への対策を講じることはできません。

空室が増えて家賃収入が減ってしまったからと、家賃を高く設定し過ぎてしまうと反対に空室期間が長くなる可能性もあります。

反対に誰かに入居して欲しいからと家賃を安く設定し過ぎたことで、空室は埋まったものの目標収益に達しないことになるでしょう。

適正な家賃設定と空室期間のバランスを判断していくことがアパート経営を成功させることには必要です。

アパートのメンテナンスや維持を怠った場合、アパートは汚れと傷みで質を低下させ、入居を希望する人も減少するでしょう。

反対にアパート自体の汚れや傷みを気にせず入居する人は、賃貸した部屋の汚れや傷みも気にしない傾向が強いので部屋や住設機器の傷みが加速する可能性も高くなります。

入居者のマナーが悪ければ、家賃の滞納や理不尽なクレーム、さらには敷地や共有部に個人の荷物やゴミを放置したり、夜中に騒ぐといった騒音問題を起こしたりと、様々なトラブルに繋がりアパートの入居者の質の低下にも繋がります。

長期に渡ってアパートを満室にし、稼働率を100％で経営していくためにも良い入居者に借りてもらうことが必須条件です。そのためにもアパートのメンテナンスや維持への取り組みも忘れないようにしましょう。