契約期間が限定される定期借家契約は空室対策にも有効？

賃貸借形態の形式には、一般的な普通借家契約と、少し変わった契約方法の定期借家契約があります。

ごく少数派ではあるものの、定期借家契約で入居者を募集している物件もあります。

それまで空室が続いていた物件だったけれど、定期借家契約を活用することで満室状態になったという例もあるので、どのような背景であればメリットがあるのか確認しておきましょう。

定期借家契約で契約する2つのパターン

定期借家契約は、契約期間を家主側が自由に決めることができます。契約期間が満了すれば入居者に退去してもらうことを前提とする契約なので、普通借家契約のように更新が前提となる契約方法とは異なります。

定期借家契約でも、契約期間が満了した後に必ず退去してもらうのか、それとも再契約により引き続き住み続ける可能性を残しておくのかという2つのパターンに分けられます。

□一定期間内に限定した貸し出し

たとえば物件の取り壊しが決定している場合などは、必ず退去してもらうという形になるでしょう。

取り壊しまでの一定期間内での貸し出しとなるので、賃料は相場の7割程度まで下げた状態で募集を掛けることが多く、入居者は必ず退去しなければならない反面、安く賃貸住宅を借りることができます。

□入居者次第で再契約を可能とする

再契約の可能性を残す場合においては、入居期間は事前に定めているものの、入居者のマナーがよく賃料の支払いもスムーズであれば再契約するという形です。

ただし入居者の立場としてはデメリットが大きくなるので、現実的に募集手段として使われることは少ないといえるでしょう。

しかし、なかなか入居者が見つからず空室状態が続くこともあるようです。

このような場合、空室状態が続けば損失も増えるばかりなので、1年間は通常の賃料を半分に設定した上で定期借家契約を結ぶようにし、入居者にお試しとして住んでもらうという方法は有効です。

賃料を半分にすれば損になると思うかもしれませんが、空室状態が続くよりはよいですし、入居者が気に入れば1年後に通常の賃料で普通借家契約に応じてもらえる可能性もあります。

この場合、あくまでも1年間だけ賃料が半分であることなどをしっかり説明し、納得してもらった上で契約することが重要になるでしょう。

使い方によっては空室対策にも有効になると考えられますが、やはり家主と入居者、どちらにもメリットが感じられる方法でなければならない点は理解しておくことが必要です。

定期借家契約はメリットがみえにくい部分がありますが、いろいろな活用方法がありますので、空室対策を検討しているなら選択肢の1つとして考えてみてもよいでしょう。