借地人から底地を明け渡してもらうよう要求するケースとは？

地主が所有している借地権付きの底地は、契約期間が終了すれば借地人から明け渡してもらうことになります。

ただ、契約期間が終了しなくても明け渡さなければならないこともありますので、どのようなケースにおいて借地人に更地返還を要求することになるのか確認しておきましょう。

地主から借地人に更地返還を要求するケース

契約期間が終了していないのに地主から借地人に対し底地を明け渡してもらうように要求するケースとは、主に次のようなことが要因になると考えられます。

地代の不払いが半年以上続くなど、信頼関係の破壊があると認められた時には借地権の解除の要因となり、底地を明け渡してもらうように要求することになります。

地主と借地人との間で結ぶ契約が、増改築を禁止する内容だった場合、地主に承諾を得ず増改築などを行えば契約違反となります。ただ、契約書に増改築を禁止する内容が記されていたとしても、借地権の解除が認められなかった判例もあるようです。

無断で借地権を転貸や譲渡した場合、借地人と地主との信頼関係を破壊する背信行為とみなされるため借地権解除の要因となります。

借地人の借地の使用方法によっては、契約期間が満了していなくても借地人に底地の明け渡しを要求することができます。

しかし借地人に何も問題はないけれど、底地を明け渡してもらいたいという場合には、地主側に明け渡しや立ち退きに対する正当事由が必要です。

旧借地法では、土地所有者が底地を使用することが必要とする場合などを正当事由としていますが、具体的にどのようなケースなのかわかりにくいといえます。ただ、新法では正当事由に該当するケースを次のように明確にしているので、該当するか確認してみましょう。

・地主･借地人が土地使用を必要とする事情など
・権利金や更新料の授受の有無・額、地代金額や支払いの遅れなど
・借地上の建物の存否、建物の使用用途、朽廃しているかなど
・明け渡し条件に立退き料などの支払いを申し出ているなど

借地人が地主に対して債務不履行や契約上の義務に違反しているなど、信頼関係の破壊に該当する行為があった場合には、地主から借地人に底地の明け渡しや立ち退きを要求すると認められた判例もあります。

借地人と地主は土地の貸借における契約を結ぶことになるので、お互いの信頼関係が大切であることを十分認識しておきましょう。