不動産投資において繰り上げ返済はメリットがある？

マンション経営など不動産投資においてローン返済は賢い返済方法を選ぶことが重要です。特に繰り上げ返済については、早くローンを返したいからと何も考えないで実行に移すと損をするケースがありますので注意が必要です。

不動産購入の際のローンについて

マンションを経営する場合、まず金融機関からローンを組み融資を受けて購入した上で始めるでしょう。投資用不動産に限らず、自宅用でも不動産を購入する場合には金融機関で借入額に応じたローンを組むことが一般的です。

その返済方法は、月々の返済額に占める元金と利息の比率が一定である元利均等返済、そしてローン残高に関係なく毎月同じ元金を返済する元金均等返済があります。

元金均等返済はローン残高が大きい返済開始時期では負担が重くなるので、一般的には毎月の返済額が一定の元利均等返済で組まれています。

元利均等返済はローン残高に対する月々返済額に占める元金と利息の比率が一定です。ローン残高が多く残っている返済開始時期は最も高い利息を支払い、ローン残高がだんだんと減ってくることで支払う利息の額も減っていきます。

そのため予定よりも早いタイミングでローン残高を減らしたほうが、返済総額を減額することができると言えます。その手段として用いられるのが繰り上げ返済です。

しかし利息の支払いを抑える繰り上げ返済は、早いタイミングで行った場合、反対に損をすることになるケースもあります。

金融機関にとってローンの利息は大事な収入源ですので、繰り上げ返済を行うことで利息が減額されることは痛手でしかないでしょう。そのためローンの種類によっては解約金や手数料が発生することが原因として挙げられます。

借入後数年経っている場合にはそれらの費用が高額になる可能性もありますので、繰り上げ返済することが反対に損をすることになる可能性もあります。

解約金の場合には元金の数％がペナルティになるため、借り入れを行ってからまだ間もない期間で繰り上げ返済をしてしまうと元金はほとんど減っていないので多額の解約金を取られてしまうでしょう。

そのため繰り上げ返済を念頭に入れてローンを組むのであれば、解約金や手数料が低めの金融機関を選ぶことも必要です。

30代で30年ローンを組み、返済を続ければ完済する頃には60代へ突入します。リタイアを迎えた後になるのか、前になるのかでも状況は異なりますが、それまでに完済しておくことが望ましいでしょう。

ただしむやみに繰り上げ返済を繰り返すと、反対に返済額が大きくなる可能性もありますので、良いタイミングを見極めた上で実行することが必要です。