貸主が負う賃貸物件の修繕義務の範囲とその内容

賃貸物件を貸す時には借主と建物賃貸借契約を結ぶことになります。その際、借主の故意や過失により発生した破損や汚損を除く部分については、必要な修繕を行なう修繕義務を負っています。

借主は賃貸物件を退去する際には、借りた物件をもとの状態に戻す原状回復義務を負っていますが、貸主が負う修繕義務についてもどのような内容なのか知っておきましょう。

民法における修繕義務に対する規定は？

貸主は借主に対し、賃貸借の目的物を使用収益させる義務を負います。この義務については民法601条に次のように規定がされています。

“民法第601条
賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うことを約することによって、その効力を生ずる。“

このことから次のように民法606条第１項では、貸主は借主に対し、賃貸借の目的物について使用収益に必要な修繕を行わなければならないとしています。

“民法第606条
1.賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。
2.賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができない。“

ただ民法では貸主が修繕義務を履行しなかった時、借主が自分で修繕を行ってもよいのか、その権限について規定していません。

ただ民法608条第１項を確認すると、

“第608条
賃借人は、賃借物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、賃貸人に対し、直ちにその償還を請求することができる。“

という規定もされています。

ただし、物理的な変更なども伴うケースがあるため、本来であれば貸主が行うことが原則といえるでしょう。

それでも備え付けられている設備が故障したと借主から伝えられたのに、修理を行わない貸主もいるようです。

この場合、貸主がどの程度の範囲で修繕義務を負うことになるのかがポイントといえます。

先の民法606条では、「賃貸物の使用及び収益に必要な修繕」かが重要ですが、修繕しなければ本来の使用ができない程度に破損していれば修繕を行わなければならないということになります。

雨漏りなどで部屋の一部が使用できなくなっていたり、備え付けられているエアコンが古くて使えなくなったりという場合には、貸主に修繕義務が発生します。

ただ、壁紙が経年劣化で変色した場合などは、部屋が使えない程度の損傷とはいえず、修繕義務が発生するとはいえません。

さらに借主が過失で備え付けている設備を壊したという場合にも、貸主が修繕義務を負うことはなく、むしろ借主に対して修繕費用を請求できる可能性が高まります。