底地を借地人に売却するなら底地割合を参考にして価格付けをすればよい？

借地権がついている土地が底地ですが、この底地を借地人が欲しいという場合、不動産鑑定士などに鑑定を依頼することもあるでしょう。

借地権のついた底地を仮に第三者が買い取っても、土地を自分で利用できるわけではなく、地代もそれほど高くないことから、借地人ではない第三者が底地を買い取ることは特別な事情がないかぎりありません。

しかも相続税を計算する時、基準とする借地権割合が60％のエリアなら底地割合は40％になるのに対し、第三者が底地を買い取りたいという場合、市場価値は収益価格が標準になりますので40％に及ばず、更地の10％に満たない価格になると考えられるでしょう。

底地の価値が発揮される時とは

底地は借地人との煩雑な関わりなども関係してくるので、市場流通性は低いと考えられます。

底地は借地人が買い取る場合にだけ価値が発揮される性質があると考えられます。借地権と底地の所有権を合わせてはじめて完全な所有権となり、自由に建物を処分や建て替えたり、土地を売却することもできるからです。

もし底地の評価を不動産鑑定士などに依頼する場合には、第三者との取引を行うことを前提として市場価値を評価したほうがよいのか、それとも借地人に売却し、借地権と底地の所有権が一緒になることを前提にするのかによって、求める価格が違ってくると理解しておきましょう。

借地人が底地を買い取りたいという場合、市場価値となる収益価格は指標にはなりません。借地人が底地を買えば自分の土地や建物になるので、地代が発生しないからです。

底地の取引で多いのは、地主と借地人間でのものですので、過去の取引事例比較法での比準価格が重視されることとなるでしょう。

ただ、地主と借地人という当事者同士で一般的に取引を行う場合、底地取引につけられる価格はどのように考えればよいのでしょう。

底地取引の目安と利用されているのが底地割合で、更地価格に対する割合として認識されています。

底地割合とは、地主が契約に基づき借地人から得ることができる地代収入を保証する権利の割合のことで、借地権など所有権以外の権利がついている土地、または借地権がついた土地の所有権の時価に対し、地主が主張できる価値の分配割合や底地価額の割合を指しています。

もし地主と借地人との間で底地の売買取引を行い、価格付け野方法で迷ったのなら、底地割合を参考にするようにするとよいでしょう。