借地契約期間が満了していなくても途中解約して底地を戻してもらうことは可能？

借地権とは、簡単にいうと、土地の上に建物を所有するため、その土地を賃借する権利を借地権といいます。借地権がついた土地が底地ですが、地主は土地を貸し出している間、その土地を自由に使うことはできなくなります。

土地の賃貸は契約期間が終了するまで続くこととなりますが、まだ期間が満了しない間に途中で解約したい場合はどうすればよいのでしょう。

借地権が従う法律の違い

借地契約を途中で解約したいと考えるなら、まず締結された借地権契約が旧法によるものか、それとも新法によるものかを確認することが必要です。

借地権が従う法律には、借地法と借地借家法がありますが、両方が適用されるのではなく契約した時期によりどちらが適用されるのか決まります。

平成4年7月31日以前に結んだ借地契約は借地法、平成4年8月1日以降の借地契約なら借地借家法が適用されることになり、借地法は旧法、借地借家法が新法と呼ばれているのです。

旧法と新法では契約期間が異なるため、もし契約期間の途中で解約することを希望するなら、それぞれの契約期間を確認しておくことが必要です。

借地法が適用される旧法での契約期間は、土地の上に建設された建物構造により異なることとなります。

木造などの非堅固建物は20年以上、鉄筋コンクリート造など堅固建物は30年以上で契約期間を設定することになっていますので、仮にこれらの期間より短い契約期間となっていたり、期間の定めがされていない場合には、非堅固建物は30年、堅固建物は60年が契約期間となります。

更新後2回目以降の非堅固建物の契約期間は20年以上、堅固建物は30年以上で定めなければならないとされており、期間の定めがなければ非堅固建物は20年、堅固建物は30年が契約期間となります。

借地借家法が適用される新法では、非堅固建物や堅固建物といった建物構造による区別はなく、契約期間は原則として一律30年となっています。

契約更新後の契約期間は、1度目は20年以上、2度目以降は10年以上で設定されることが必要とされています。

原則、借地契約期間が満了していない状況で途中解約することはできません。

借地権は土地の上に建物を所有することを前提として土地を借りるための権利ですので、もし地主から契約期間が満了していないのに途中解約されてしまうと、せっかく建てた家に住むことができなくなってしまうからです。

仮に事業用として使用していれば、仕事を続けることもできなくなるでしょう。

借地人から途中解約された場合でも、本来受け取ることができたはずの地代による収入が途絶えてしまいます。

地主と借地人、どちらの立場も守ることが必要なため、借地契約期間中の途中解約は原則できないと理解しておきましょう。