借地は法定更新により地主から契約を終了することはできない？

借地契約を結んでおり、契約期間が終了時期に土地の上に建物が残っていたら、借地人が契約更新の意向を示すことで契約を更新したとみなされます。

現在の法律では、更新後の契約期間は最初が20年、その後2回目の更新は10年と規定されています。

地主が契約更新したくない場合には正当事由が必要なので一方的に契約を取りやめはできませんし、法定更新は強行規定なので借地人に不利な特約を規定することもできません。

借家における法定更新とは？

借家契約では借地借家法の定めに基づき、契約期間が自動的に更新され、更新後の期間の定めはありません。

契約当事者が一定期間を迎える前に、契約を更新しない旨の通知などを行わなかった場合、これまでと同じ条件で契約を更新したものとみなされることを法定更新といいます。

期間の定めがない借家契約は、一定の猶予期間を持って地主も解約の申し入れを行うことができますが、正当な事由がなければ成立しません。

法定更新により、借家人に不利になる特約を定めていたとしても、その特約も無効となります。

同じく借地契約も法定更新が適用されることがあり、借地契約において契約期間が終了した時に土地の上に建物が残っていたら、借地人の契約更新請求により同じ条件で契約更新されます。

ただ、借家と違い借地の場合、更新後の契約期間は1回目の更新の後は20年、2回目以降の更新後は10年となっています。

地主が契約を更新したくないという場合、借家契約同様に正当な事由がなければ更新を拒否することはできませんし、法定更新があるので借地人が不利になる特約を結んでも無効となります。

旧借地法はそれまで定められていた「建物保護ニ関スル法律」に代わり定められ、不十分とされていた借主の権利保護を目的としたものでした。

この旧借地法により、地主は更新を拒絶することが困難な状況となり、正当事由として認められるのは地主が居住するために土地を使う場合くらいです。

土地を借りて契約更新だけ続ければ、半永久的に契約が継続されてしまうのが旧法借地権です。そうなると借地期間が長期化してしまうことになってしまいますが、現在でも多くの借地権が旧法の適用される借地権であるのが現状です。

新法なのか旧法なのかにより、その後の更新の扱いや年数などが異なる点には十分注意しておくようにしましょう。