アパートを経営する場合部屋数は多いほうが空室対策に有効？

アパートを経営する時に、部屋数は多いほうがよいのか迷うこともあるでしょう。

部屋数が多ければ、その分得ることができる家賃収入は増えるので、多い方がよいとも考えられるでしょう。空室が出ても他の部屋から家賃収入を得ることができるので、空室対策にもなると考えられます。

しかし、一筋縄ではいかないのがアパート経営です。安易に数を多くするのではなく、メリットとデメリットを踏まえた上で検討するようにしましょう。

そもそもアパートとマンションの違いは？

まず、「アパート」や「マンション」という呼び方は、それぞれ不動産会社などが独自に規定を設け、どちらの呼び方をするのか決めているようです。

マンションは3階建て以上の鉄筋コンクリート造の建物で部屋数が多く、アパートは2階建てまでの木造や軽量鉄骨造の建物で、部屋は少なめといった区分けが一般的でしょう。

しかし、中には木造2階建ての建物なのに、建物の名称を「○○マンション」としていることもあるので、それぞれ不動産会社の使い分け次第といったところです。

マンションではなくアパート経営を行う場合、一般的に部屋数が多ければ家賃収入を多く得ることができるので収益は増えます。

例えば4部屋のアパートと8部屋あるアパートでは、倍近い家賃収入の差が生じるのです。

また、いずれかの部屋が1部屋空室になったとしても、4部屋のアパートなら25％の収益減少割合ですが、8部屋のアパートなら12.5％なので収益が減少する比率を抑えることもできます。

□デメリットとなる部分にも注意

ただし、部屋数の多い分、初期費用や修繕費用は多くかかります。特に大規模修繕工事の際には多額の費用が掛かりますし、管理の手間も入居者の数分、増えます。

アパートの部屋数は多ければよいというわけではなく、部屋単価と土地価格を基準に考えてみましょう。空室率を低下させるためには、アパートの適正な価格を知ることが必要です。

それにより、設定する家賃も変動するはずですし、ターゲット層のニーズにあった建物なのか、立地条件なのかなども重要です。

部屋数が増えれば入退去の手間が増えますし、原状回復などメンテナンス費用もかかります。また、家賃滞納などがあった時や入居者同士のトラブルなど、様々な面で管理は増えるかもしれません。

ただしこれらの管理を管理会社に委託する場合には、部屋数の多い物件でも特に問題なく経営ができるでしょう。

なお、アパートは10部屋以上を保有していれば「事業的規模」とみなされます。

「5棟10室」という基準が設けられているので、独立した部屋数が概ね10部屋以上の場合や、独立家屋が5棟以上あれば事業的規模とすると定められています。

事業的規模に該当すると事業税が掛かる事になるので、その点も踏まえてアパートの部屋数を検討するようにしましょう。