空室が多く発生した古いアパートを継続利用するときの対策とは？

建物は築年数が経過するごとに老朽化していくものですが、特に木造や軽量鉄骨造のアパートの場合、築30年を超えればかなりその現象が顕著にあらわれることになります。

見た目や機能が古くなったアパートは、収益性が著しく低下し空室なども発生しやすくなるため、継続利用するべきか悩ましいところかもしれません。

そこで、空室を埋めるためにどのようなことを対策として行うべきか、考えてみるようにしましょう。

募集要件の緩和で入居者を獲得

老朽化が進んでしまい空室が増えたアパートでも、まだ入居率が5～6割あるのなら継続利用も検討できます。

この場合、どのような空室対策を検討すればよいかというと、例えば人やお金などの募集における条件を緩和することで、入居希望者が集まりやすくなる可能性があります。

人の要件を緩和させる方法とは、ペット可、ルームシェア可、事務所利用可、単身高齢者可、DIY可、楽器可などです。このうち、ペット可の物件にすると、すでに入居している方が動物アレルギーなどである場合にクレーム対象となる可能性があるので注意は必要です。

また、楽器可という場合でも、防音施設がなければ騒音トラブルに発展するリスクがありますのでよく検討しましょう。

お金の要件を緩和する方法として、例えば一時金を免除したり支払い方法を緩和するといったことが挙げられます。

敷金・礼金ゼロ、更新料なし、管理費・共益費・駐車場代込み、クレジットカード決済可、フリーレント契約などがその方法といえるでしょう。

これまで敷金・礼金を受け取っていたのなら収入は減ってしまいますが、空室のまま放置するよりは得策といえます。

思い切って古いアパートを売却し、新しい物件に買い替えるという場合には、老朽化しているアパートをできるだけ高く売るために入居者を埋めるか、反対に入居者を空にすることが必要です。

収益物件として売るのなら多く空室が発生していることで高めの売値は期待できませんので、5～6割の入居率なら7～8割まで引き上げてから売るほうがよいでしょう。

難しい場合にはいっそ入居者をなくし、古いアパートを購入者がすぐ取り壊すことができる状態にしておくことが求められます。

現在住んでいる入居者には立ち退いてもらわなくても、賃貸借契約を定期借家契約に切り替えることで対応できます。

一定期間を過ぎれば入居者は退去しなければならなくなるので、古いアパートを購入した買主もしばらく待てば建物を取り壊し別の用途に土地を利用したり、新しい物件を建てることができるはずです。

そして継続利用する場合には、管理会社の見直しも検討してみましょう。管理会社次第で収益が改善されることはめずらしくありません。