借地など賃貸借契約が終了する時には解約合意書を作成しておいたほうがよい？

借地などの賃貸借契約が終了する理由には、契約期間が満了する時もあれば、契約期間の途中で終了する場合があります。

期間が満了を迎え終了する時にも、元々更新されない契約であった場合もあれば、更新できるけれど借主が更新を希望しないこともあるでしょうし、貸主が更新を拒絶する場合もあります。

期間途中で契約が終了するパターンも、どちらかに債務不履行があったことで法定解除されることもあれば、契約に定められた中途解約特約が実行されることもあるでしょうし、当事者同士で解約を合意するパターンもあります。

いろいろなパターンがありますが、解約前後にトラブルにならないためにも、解約において合意書など作成が必要になるのか確認しておきましょう。

解約合意書が必要になるケースとは？

期間が満了したことで契約自体が終了する場合には、当事者の合意によって契約が終了するというよりもそもそも決められた契約に従い終了することになるので、解約合意をする必要はないでしょう。

契約期間の途中で契約が終了する場合のうち、当事者同士が合意した上で解約を決めるのなら、その意思を双方が確認するためにも解約合意書を作成しておくべきといえます。

ただ途中で契約を終了させる場合でも、法定解除の場合や特約による解除という場合はいずれかの意思表示によって可能となる解約なので合意は必要なく、解約合意書は必ずしも必要ではないと考えられます。

注意したいのは、賃貸借契約には大きく分けると民法が適用されるものと、借地借家法が適用されるものがあるという点です。

民法は一般法、借地借家法は特別法という扱いですので、借地借家法に該当する契約であれば借地借家法が適用され、それ以外は民法が適用されることになります。

建物所有のための借地契約は借地借家法が適用されますが、借主の保護や更新のない契約など、地主との間の利益衡平を進めた内容となっていることが特徴です。

借地権にも更新がある普通借地権もあれば、更新のない定期借地権、事業で使用することに限定された事業用定期借地権などがあり、それぞれ契約期間や様式などが細かい定めがあるため、契約内容を今一度確認しておくことをおすすめします。

法律面からみた場合、解約合意書が必要になるのは双方の合意による解約の時だけということになります。

ただ、借りた土地を明け渡す時に未払い分の地代がある場合など、どのように精算するのか、更地にして戻すのかなど契約時点で双方が合意しておく必要があります。

解約合意書の必要性は関係なく、文書を解約合意書として書面を取り交わしておいたほうが後々トラブルを防ぐことになるでしょう。