借地を明け渡してほしい時には正当の事由が必要？

借地を貸している場合、借地人に立ち退いて欲しいと思っても認められないことがあります。なぜなら借地契約を解約して立ち退きを求める場合は、原則、解約するための正当な事由が必要だからです。

では、法的に認めてもらうための正当な事由とはどのようなことを指すのでしょう。

正当の事由がなければ更新は拒絶できない！

賃貸借期間に定めがあったとしても更新が前提なので、借地人から更新請求されたときや、土地の使用を継続する場合は更新することになってしまいます。

地主の立場として更新したくない場合には、遅れることなく異議を述べることが必要となり、その異議に正当の事由があることを認められる必要があります。

ではどのような場合に異議が認められる正当の事由があるとされるのかというと、旧借地法の場合は、土地の所有者が土地を使用することが必要になった場合や、その他の正当事由とされています。

地主が自分で土地を使用することが必要になれば認められるということではなく、地主の事情だけでなく借地人の事情もくみとった上で、それでも土地を利用する必要性が重要であるとされる場合に認められるということです。

たとえば生計の維持に不可欠になったという場合や、土地を高度有効利用するなどの理由で、借地人に対して立退料を支払うのか、代替地を提供するのか、借地人が転居することで不利益が生じるのかなど、様々な事情を総合的に考慮した上で判断されるという流れです。

土地に地主自身が建物を建てる場合や、それと同視できる経済的な必要性があると判断できる場合には、正当の事由と認められる可能性が高いということになります。ただ単に土地を有効活用したいという場合には、正当の事由とは認められないといえるでしょう。

総合的に判断される部分のため判断が難しいところですが、借地契約の正当の事由を判断する目安として、

・土地使用を必要とする事情があるのか
・借地に関する従前の経緯
・現在の土地の利用状況
・立退料など財産上の給付があるのか

などで判断されると理解しておくとよいでしょう。

正当の事由があるとして更新を拒絶した地主が借地人に対し、土地を明け渡すことを要求する裁判なども実際に起こっています。裁判となれば、正当の事由があるか裁判所が判断することになります。

借地を巡るトラブルは他にもいろいろありますが、裁判などになる前に、地主と借地人、双方が納得できる形で契約を結ぶことが望ましいといえるでしょう。