借地権割合とは何を示すもの？どのような時に使用される？

土地を占めている借地権の割合を「借地権割合」といいます。土地の値段の何割が借地権に相当するのか、数字で示す割合といえますが、例えば商業地の場合は80～90％、住宅地は60～70％という割合で設定されています。

借地権とは、その土地について、建物所有を目的として使用できる権利のことです。

では、借地権割合はなぜ設定されているのか、どのような時に使用するのか確認しておきましょう。

借地権割合が必要になる場面
借地権割合が必要になるのは、相続財産に借地権が含まれる場合です。相続税を計算する時に、土地を所有している方と実際に利用している方が異なる場合は、土地の価値を所有権と利用権に分けて評価しなければなりません。

もし、総額5億円の土地で借地権割合が80％という場合には、借地権を持って土地を借りている方は4億円、土地の所有者は1億円の価値の不動産を持っているということです。

どのように割合が決められる？
借地権割合は、毎年、国税庁が路線価図とともに公表をしています。

30％から10％刻みで設定され、90％が最も高い割合ですが、この割合が高いほど、利用価値が高い土地であると判断できます。

借地権割合が定められていないエリアの場合、は借地権の取引慣行がない地域のため借地権割合は0になります。

・一等地ほど割合は高い？

借地権割合が90％で設定される地域は、誰もが知っている超一等地ともいえます。銀座や丸の内、大手町、八重洲、有楽町や新宿駅、渋谷周辺などが該当するといえばわかりやすいでしょう。

借地権割合60％で設定されるエリアは広範囲に及ぶことなり、例えば東京通勤圏内の埼玉県、神奈川県、千葉県や、京都府や大阪府などの一般的な住宅地、広島駅など地方の駅前商店街などが含まれることになります。
（福島駅、岡山駅、広島駅など）が該当します。

借地権割合30％のエリアは、東北や沖縄などの住宅地、地方の倍率地域の住宅地、あとは農業地域なども含まれます。

このように、借地権割合は都会になるほど割合が高くなるようなイメージです。

借地権割合がなくても借地権がないわけではない
なお、九州や東北地方などの町や村には、借地権割合が0％というエリアもあります。

地主に地代を支払って、その上の建物を所有している場合でも、借地権の相続税評価額はないということです。ただ、借地権がないわけではないので、地主に勝手に追い出されるといったことはありません。借地借家法に従うこととなります。

単に借地権の取引慣行がないエリアのため、借地権の評価は行わないだけであると理解しましょう。

なお、路線価地域であれば、路線価図から借地権割合を確認することができます。路線価の後にアルファベットが付帯されていますので、それぞれで決められた割合を確認しましょう。

現在は、平成30年分の路線価図が最新のもので、国税庁の公式サイトから確認が可能です。

参考：平成30年分財産評価基準
http://www.rosenka.nta.go.jp/