借地人が底地の上の建物を売却したら誰に土地を貸すことになる？

借地人がもし借地上の建物を売却したいと考える場合、底地の所有者である地主は建物を購入した相手に土地を貸すという流れになるのでしょうか。

借地や底地は、土地の所有者と、その土地を利用できる権利を持つ方が異なるため、このような疑問が生じることもあるようです。

そこで、借地人が借地の上の建物を売却する場合には、その借地権はどのような扱いとなるのか確認しておきましょう。

借地権のうち賃借権なら

借地の上の建物を、誰か他の方に売却するということは、建物と借地権を一緒に譲渡、または転貸することになります。

ただ、借地人と地主との間で結ばれた契約が賃貸借契約なら、借地人は地主から承諾を得ることなく、勝手に借地上の建物を売却することはできないとされています。

そのため、地主は建物を買い取った新しい建物の所有者に土地を貸す必要はなく、買主に対し建物を取り壊して土地を明け渡すことを請求できます。そして地主の承諾を得ずに建物を売却した借地人とも、賃貸借契約を解除することができるようになっています。

ただこれは借地権が賃借権である場合です。土地を直接支配できる強い権利を持つ地上権の場合、借地人は地上権を自由に譲渡することが可能になるので、土地の上に建物を所有することを目的とし間接的に土地を支配できる賃借権とは異なる点を理解しておきましょう。

建物を譲渡する前に借地人から地主に譲渡に対する承諾を求めてきた場合も、地主はその要求に応じる義務はありません。そのため承諾を拒否することもできますし、承諾する条件として承諾料や名義書換料を請求することが可能です。

地主が借地権の譲渡を承諾しない場合、借地人は借地上の建物が不要となった場合も処分できなくなります。これでは借地人も困ってしまうので、裁判所に対して地主の承諾に代わり借地権の譲渡や転貸を許可してもらうよう申し立てが可能となっています。

裁判所は借地権の譲渡などが地主に不利になる可能性がないことや、その他の事情などを考慮した上で、借地権の譲渡や転貸の許可を行うこととなります。

地主が不利になるかどうかについては、新しく建物を買い取った買主に地代を支払う能力があるのか、借地の使用状況がどのように変わるかなどを考慮した上での判断となるでしょう。

さらに借地権がどのくらい残っているか、建物の譲渡が必要な状況かといったことも踏まえての判断になります。許可する場合にも、地主に承諾料の支払いを条件としたり、地代の増減などを行うといった形です。

申し立てが認められれば地主の意思には関係なく、地主と新しく建物を買い取る買主との間で借地契約が承継されてしまいます。ただ、地主としてもこれでは納得できないという場合もあるでしょう。この場合、借地権と借地上の建物の譲渡を受ける旨の申し出が可能となっています。