相続した不動産を譲渡した時に発生する所得税の計算方法

親が亡くなり、家を相続したものの、今後、その家に住む予定がなかったり、他人に貸すといったことも考えていない場合、譲渡を検討することもあるでしょう。

ただ、譲渡することで所得税がかかるのでは…？という点が気になるところですが、適用させることが可能な特例などもあるので有効に活用しましょう。

相続した不動産はなぜ譲渡する？

相続した土地や建物など売却する理由は、その後、住む予定がないのに所有していても固定資産税などを負担し続けることになりますし、管理にも手間がかかるというケースもあるでしょう。

また、相続人が複数人いるため、平等に分けるために一旦現金に換金したほうがよいと考えることもあるようです。

ただ、相続した土地や建物でも、譲渡すれば税金が課税されることになります。

土地や建物を譲渡するとどのような場合でも税金がかかるわけではなく、売却することで利益が出た場合にその売却益に対して所得税や住民税が課税されるという形です。

課税される税額は、譲渡した価格から、その不動産を取得する上でかかった費用と譲渡する上でかかった費用を差し引き、算出された売却益に税率をかけて計算します。

そのため、相続した不動産の譲渡価格が、取得費と譲渡費用より低ければ税金はかからないということです。

相続した不動産などは取得した時の価格や費用が分からないという場合もあるでしょうが、その場合には譲渡価格の5％を取得費として計算することになります。

注意したいのは、譲渡する不動産をどのくらい所有していたかにより、適用される税率が変わるという点です。

譲渡する年の1月1日までの保有期間でカウントし、それが5年を超えるなら長期譲渡所得、5年以下なら短期譲渡所得とされます。

長期譲渡所得は課税譲渡所得金額の15％が所得税、5％が住民税という計算ですが、短期譲渡所得の場合、所得税は30％、住民税は9％という税率が適用されることになるので、2倍近く差が出てしまいます。

さらに令和19年（2037年）までは、復興特別所得税として基準所得税額の2.1％分が所得税に加算されることになります。

なお、相続した土地や建物の取得費は、亡くなった方の取得費を引き継ぎますし、保有期間も亡くなった方が購入した時を起点としてカウントしますので、相続人が相続で取得してからの期間ではない点に注意しておきましょう。

相続または遺贈で取得した実家やその敷地などを、令和5年12月31日までの間に売却した時には、一定要件を満たすことで譲渡所得金額から最高3,000万円までの控除が可能となります。

この対象となる居住用家屋とは、亡くなった方が他界する直前に居住用として使っていた家屋のうち、次の3つの要件全てを満たすものを指しています。

・昭和56年5月31日以前に建築されている
・区分所有建物登記がされている建物ではない
・相続開始（亡くなる）の直前に被相続人以外に住んでいた方がいなかった

そして、その居住用家屋の敷地として使われていた土地も対象となります。