【不動産】投資するなら返済比率は重要！不動産投資での目安は？

不動産投資を行う時、無視することができない指標として｢返済比率｣が挙げられます。もし、1割の利回りを超える優良物件を保有していたとしても、割高な返済比率の場合、最終的に返済不能状態に陥る可能性もあるのです。

仮に、頭金なしで融資を受けるフルローンや、貸出高が預金高を上回るオーバーローンだとしても、割安な返済比率であれば問題が生じないといえます。

そこで、不動産投資で重視したい返済比率について確認しておきましょう。

不動産投資で重視する必要のある｢返済比率｣とは？

「返済比率」とは、「返済負担率」とも呼ばれることがありますが、年収に対しての年間の返済額の割合を示します。

例えばマイホームを購入する場合に利用する住宅ローンでは、金融機関からの融資条件に返済比率の上限（最大35～40％）が設定されています。

不動産投資においても、この返済比率が非常に重要になりますが、毎月の返済額を毎月の賃料収入で割って算出してみましょう。

賃料収入が100万円あり、毎月50万円返済しているのなら返済比率は50％ですので、残った50％から不動産投資にかかる諸経費や税金などを支払うことになります。

□返済比率が高いことによる悪影響

返済比率が高くなると、空室状態が続いた時や、一時的に大きな修繕費用が必要になった時、または金利上昇などの際に、返済資金に不足が生じて自己資金を充てなければならなくなる可能性があります。

不動産投資において、理想といえる返済比率は40％以下といえます。

40％以下なら安全圏内、50％以下で比較的安全圏内、50～55％未満で注意、55％以上は危険な状態です。

ただし、返済比率を40％以下に抑えるためには、それなりに高利回りな物件で賃貸経営を行う、または自己資金を投下することが必要になると考えられます。

いずれは事業を拡大したいと考えているので、自己資産をできるだけ投下したくないのなら、50％の返済比率を目安にしましょう。

もし購入したいと考えている物件の返済比率が50％以上という場合、自己資金をなるべく多く投下、または長期返済期間を選択してローンの返済額を減らすか、長期返済期間の選択で毎月の返済額を抑えるか、契約全体の総値引きの交渉を行うという方法を検討しましょう。

また、複数の物件を持っていれば、結果として全体の返済比率を抑えることはできます。

しかし、本当であれば安くて利回りが良い物件を探すことが理想なので、返済比率も踏まえた上で物件選びを行うようにしましょう。