不動産投資で重要な指標「返済比率」とは？

不動産投資を行う場合には収益物件を手に入れるところから始まります。ローンを組んで購入する人が多いと思いますが、この時に重要になるのが「返済比率」です。

返済比率とはローン返済の家賃収入に対する割合を示しており、賃貸経営においては知っておくべき指標と言えます。

返済比率は何％になると危険？

返済比率は不動産投資において重要な指標ですが、毎月得ることができる家賃収入に対する返済額の割合です。

その目安は様々ですが、40～50％以下が良いと考えられるケースが多いようです。危険な水準は65～70％以上で、家賃を下げることができなければ資金回収に期間を費やすことになります。そのためなるべく低く抑えるようにできることを考えて行く必要があります。

新築はメリットばかりではない

新築で返済比率が高いものを購入した場合には収支が厳しくなります。新築というプレミアムの家賃は下がっていく一方ですので、返済比率はだんだんと上がっていくことになるでしょう。

新築時点で銀行から融資を受ける場合には、長期間、そして低金利が可能です。メリットが高いことに魅力を感じる人が多いでしょうが、無理な返済比率で借り入れてしまうとすぐに厳しい状況に陥る可能性があります。最低でも60％、50％以下だと安心でしょう。

返済比率を下げるために、安くて利回りが高い物件を購入することが必要です。さらにできるだけ自己資金を多く入れることも必要となるでしょう。

空室や賃料低下があったとしても耐えることができ、それなりにお金を残すことができます。

返済比率を下げることができる収支計画が必要

もしくは融資の金利を低くして期間を長くすることにより月々の返済額と返済比率を下げることになります。

低金利で30年程の融資期間でも、利回りが4～6％程度なら厳しい収支になることが予測されます。

家賃収入と受けることができる融資条件を合わせながら、返済比率を少しでも下げることができる収支計画が必要になるでしょう。

簡単に収支のシミュレーションを

もし不動産投資による収支計画を立てる場合、シミュレーションしたいならパソコンやアプリなどで活用できる不動産投資のシミュレータなどを利用してみましょう。

物件価格（諸経費として＋7％程度上乗せした金額）、年間の家賃収入、空室率（5～10％程度）、ランニングコスト（年間家賃の20～30％程度）、自分の属性に合う融資条件（金利や融資期間）、自己資金（諸経費だけ自己資金を投入するか、諸経費＋物件価格の1割程度を投入するかなど）、これらの情報を入力してシミュレーションしてみると良いでしょう。

無理な投資は危険

不動産投資において返済比率で安全を確保しておくことが必要です。リスクを抑えるためにもある程度は自己資金を準備しておいたほうが良いと言えるでしょう。