不動産投資は損益通算による節税法が活用できる投資方法？

所得税の課税方法には、総合課税と分離課税があります。例えば不動産投資ではなく、株式やFXなどで利益を得た場合、分離課税で利益自体に所得税が課税されることになります。

分離課税は他の所得と別で課税する方式のため、株式やFXなどで利益ではなく損失が出た場合でも、損失分を他の所得の黒字で補う損益通算はできません。

しかし不動産投資による家賃収入は、仮に損失が出た場合には他の所得の黒字と損益通算することが可能です。

給与所得の人でも節税が可能になる

勤め先から給料を受取っている人が不動産投資をしている場合、給与所得に不動産所得を合算した所得に対して課税されます。

この場合に不動産所得に赤字が出ていたなら、その分は給与所得などの所得から差し引くことができますので、総所得が減額されることで課税される税金を少なくすることができます。

給与所得はそもそも給与所得控除によって経費が計上されていることになっています。しかし金額には限りがあるため、一定額以上になると節税しにくいと言えます。

しかし不動産所得の場合、不動産投資による経費なら計上することができます。不動産投資に対する知識を深めるための書籍購入やセミナーへの出席時の費用、自宅を事務所と兼用で使っている場合や自動車で物件の視察を行っている場合などは、不動産投資に使用した分を按分計算して経費にすることもできます。

必要経費として計上することにより、不動産投資で得た収入を減らすことができ、節税対策に有効です。

損益通算が可能であることは結果として所得税や住民税の節税に繋がります。ただし不動産投資がずっと赤字という状況は、次の物件を購入する時に金融機関から融資を受けられなくなる可能性があります。

この場合、建物や設備など、時間が経過することで価値が目減りしていく減価償却資産の減価償却費に注目しましょう。

減価償却費は建物を購入した費用を全て一括で経費にしてしまわず、法定耐用年数期間に振り分けて毎年計上します。そのため現金の支出を伴わずに経費にすることができます。

ただし減価償却費を計上できるのは法定耐用年数の期間のみですので、この期間を過ぎると減価償却費を計上できなくなることで経費が減少することは理解しておきましょう。

不動産所得の金額の損失でも、次の損失は損益通算の対象にはなりません。

・別荘など趣味や娯楽、保養や鑑賞目的で所有する不動産の貸付けによるもの
・不動産所得を計算する際に必要経費に算入した土地などの取得にかかった負債の利子に相当する金額

また、不動産事業を行う民法組合等の特定組合員や信託受益者で、組合事業や信託によって不動産所得の損失が生じたというケースの場合は他の不動産所得の黒字から差し引くことも損益通算もできません。

会社員などは源泉徴収で税金が天引きされているので節税が難しいと言える状況です。そのため不動産投資による節税対策は有効な方法だと言えるでしょう。