不動産投資の指標には実質利回りでなく「NOI」を目安にする？

投資用不動産の物件収入を確認する時、一般的に「満室賃料」を目安として用いるでしょう。満室賃料は不動産物件が満室になった時に想定される賃料です。

不動産物件の収益力は、この満室賃料を不動産購入価格で割って出る「表面利回り」を用いて算出しますが、昨今では空室や運営コストが増えたことで満室賃料や表面利回りで本当の実力を判断することが難しくなっています。

NOI利回りで正確な収益がわかる？

家賃収入で収益を得ることができる不動産投資物件を探す時には「利回り」を目安にするでしょう。この利回りには、「表面利回り」と「実質利回り」以外に「想定利回り」がありますがこの想定利回りが「NOI」です。

先にも述べた通り、表面利回りは年間家賃収入を不動産購入価格で割ると算出できます。また、実質利回りは、家賃収入からかかった経費を差し引き、不動産購入価格で割って算出します。

そして想定利回りである「NOI利回り」は、実質利回りに空室リスクや賃料の値下げリスクなどを考慮した指標です。

不動産投資における収益をシビアに算出する時に使う指標ですが、例えば全部屋10室ある物件を8,000万円で購入し、毎月の賃料を10万円にする場合で考えてみましょう。

物件の固定資産税や修繕費などの費用が年間200万円とした場合の実質利回りは、
（10万円×10室×12か月－200万円）÷8,000万円×100＝12.5％です。

仮に空室リスクが10％ある場合のNOI利回りは、
（10万円×10室×90％×12か月－200万円）÷8,000万円×100＝11％になります。

NOIを使用して不動産投資の収益を正確に算出する場合、まずは諸費用について正確に確認することが必要です。

固定資産税や都市計画税、火災保険や地震保険、管理や運営に必要な清掃費やメンテナンス料、共用部分の水道光熱費、管理代行手数料など様々な経費が必要になっているはずです。

賃料を設定する際も、購入物件周辺の地価、駅や公共施設、スーパーマーケットなどの有無など、立地条件を加味した上で算出を行い、類似した賃貸物件の空室率なども含めてNOIを使用するようにしましょう。

不動産投資で収益を上げるためにはNOIを理解しておくようにしましょう。NOIは詳細なデータの収集と蓄積が必要になりますので、かかった経費を項目ごとに分類しておき、実際の賃料収入に対する実質面での収益を算出します。