デッドクロスとは？不動産投資のリスクで最も注意したい問題

不動産投資で成功するためには、何が重大な問題になるかを理解しておくことが必要です。不動産投資におけるリスクの中で、一番の問題とされることに「デッドクロス」がありますが、何が問題なのかを理解しておかなければ黒字倒産の危機に陥る可能性おあります。

デッドクロスとは？

デッドクロスとは、減価償却額がローンの元金返済額を上回った状態です。経費として計上されない元金の返済額が減価償却費より大きくなる逆転現象により、経済的な負担が増すことを指しています。

不動産投資においてデッドクロスの状態に陥った場合、手元に資金が残っていない状態で帳簿上の利益は黒字を示し所得税が課税されて不動産経営の収支がマイナスに転じます。

流出する現金が多くなることにより、経営不振、最悪破綻に追い込まれる可能性もあるので黒字倒産という結果を招くことになるでしょう。

このデッドクロスを理解するために、まず帳簿上の利益と手元の現金が一致していないことを認識することが必要です。一致しない原因になるものが減価償却費とローン返済額です。

券が償却費は、建物や建物設備を購入時に一括して経費計上せず、利用可能な年数に分割して各年に経費として計上していきます。なお、同じ不動産でも土地については減価償却を行いません。

減価償却費は現金の支出を伴わない帳簿上の費用なので、計上した分経費が増えますので本来なら利益の圧縮から節税に繋がります。

しかしデッドクロスによって所得税の節税効果はほとんどなくなり、課税額が増えてしまいます。

さらに毎月ローンを返済していくために現金が必要ですが、経費として計上できるのはローン返済額の利息相当部分のみです。

ローンの返済が進めば元金返済部分が増えることで経費に計上できない現金支出額だけが増えてしまい、そのうち減価償却額を元金返済額が上回るデッドクロスに陥ることになります。

デッドクロスを防ぐ具体的な対策として、購入の際にはできるだけ自己資金を増やしておくこと、資金繰りに余裕が出た段階で繰り上げ返済を検討すること、そして元金均等返済形式でローンを組んでおくといった方法があります。

また、ローンの借り換えによって返済期間を延長する方法もありますが、年齢や収入状況を考慮しながら検討する必要があるでしょう。

デッドクロスは不動産投資の致命傷になる可能性が高い問題です。不動産投資を行う上での落とし穴とも言えるため、事前にシミュレーションを組むなどでデッドクロスの予測を立てて資金繰りの改善などの備えをしておくことが必要です。