借地権と居住権は何が違う？どちらも他人の土地や建物を借りる権利？

建物を建てるために地代を払い、土地を借りて使用する権利を借地権といい、家に住んでいる方が居住を継続する権利を居住権といいますが、どちらも同じ権利なのでしょうか。

借地権とは？

借地権の場合、地主の土地を借りて自分の所有する建物を建てることができる権利ですが、土地を借りた借地権者は土地を利用する料金として地代を地主に支払うことが一般的です。

ただ、現在の借地権は発生した時期によって2つの種類に分けることになります。もともとの旧法借地権、そして平成4年に制定された新法借地権ですが、どちらに該当するかによって内容が異なる部分に注意しましょう。

□旧法の場合

旧借地権は、土地を借りる借地権者側を守る意味合いが強く、借地契約を更新し続ければ半永久的に土地を借りることが可能でした。

また、旧借地権では、存続期間の定めがなければ、土地の上の建物が老朽化して朽廃すると自動的に借地権は消滅します。

□新法の場合

しかし、平成4年8月に制定された借地借家法による普通借地権では、借地権の存続期間は30年、1回目の更新後は20年、以降10年とだんだん期間が短くなることが特徴です。

また、普通借地権には建物が朽廃した時に消滅するという規定はありませんので、建物は滅失という扱いです。借地契約を更新した後に滅失した建物を再築する場合、地主の承諾を得ていないと借地権を失う可能性があるので注意しましょう。

旧法と新法の借地権の存続期間の考え方

旧法と新法とでは借地権の存続期間の考え方が異なり、旧法では建物が堅固建物か非堅固建物かという種類によって存続期間が決まりました。しかし新法の場合、建物の区別はなく、一律での存続期間が定められます。

旧法では、存続期間の定めがある場合には堅固建物は30年以上、非堅固建物は20年以上という存続期間となり、存続期間の定めがない場合には堅固建物60年、非堅固建物は30年です。

新法では存続期間の定めに関係なく、建物の区別なく最短で30年で、当事者でこれより長い期間を定めることもできます。

更新後の存続期間も、旧法では堅固建物は最短30年、非堅固建物は最短20年でしたが、新法では建物の区別には関係なく、先に述べたように1回目は20年以上、2回目以降は10年以上という更新回数により決まります。

□堅固建物と非堅固建物はどのように区別する？

なお、堅固建物と非堅固建物を区別する場合、建物の耐久性や解体の難易度などで判断します。鉄筋コンクリート造のマンションなど堅固建物に該当し、軽量鉄骨造や木造のアパートなどは非堅固建物に含まれるなどです。ただ判断が難しい場合もあるため、迷った場合は専門家などに相談したほうがよいでしょう。

居住権とは何を目的にした権利？

一方の居住権とは、賃借権がなくなった後でも継続して住むことができる権利で、本来、他人の所有している家屋に住み続けるには契約に基づいた賃借権が必要です。

一定の通知などがなければ、賃貸借契約の期間が過ぎても賃借権は更新されることになり、消滅することはないとされています。

ただ、居住権が設けられている目的としては、借家人が亡くなった場合、相続権のない事実婚上の妻や事実上の養子などの居住を保障することです。

居住権が認められるためには、居住の必要性と賃貸借関係が存在することが必要ですが、そもそも相続人が存在しない場合には、借地借家法で事実婚上の妻などの居住権は保護されていることを知っておくとよいでしょう。