借地で発生した更新料は必要経費として計上できる？

もし所有しているアパートの下の敷地が借地であり、契約期間が満了したことで地主に更新料を支払って更新の手続きを行ったとします。

この時、借地人が支払う更新料は、支払った都市の必要経費として計上できるのでしょうか。

また、地主として借地権の更新料を受け取る立場だったとしたら、いつ収入として計上すればよいのでしょう。

借地人が支払う更新料は必要経費に計上可能か
借地の更新料全額をその年の必要経費として計上できるわけではありません。なぜなら更新料は借地権の取得費になるとみなされるため、土地と同様の扱いとなるからです。

ただ、賃貸住宅などで不動産を貸し付けるための業務に使用されている土地の更新料であれば、

「更新直前の借地権の取得費×（更新料／更新時の借地権の時価）」

という計算式で算出した金額を必要経費として計上することが可能です。

もし前回までに支払った借地権料や更新料がないという場合、全額借地権の価格として扱われるため、必要経費として計上できる金額はありません。あくまでも、これまでに借地権を取得する時や更新する時に、支払っていた金額があれば一部が必要経費として認められるという考え方です。

また、前回更新した時に必要経費として計上した金額があれば、更新直前の借地権の取得費から除外することになりますので間違わないようにしてください。

地主が受け取る更新料はいつ収入に計上すればよい？
地主が借地人から更新料などを受け取った場合、その金額が一括のものであれば、分割して計上するのではなく、原則、契約効力が発生した日に全額収入として計上することになります。

更新料として受け取った日が効力の発生する日になるはずなので、一度に多額の収入が計上されることとなり、一時的に所得税が増える可能性も出てくるでしょう。

特に都心部の土地は、更新料が多額になりやすい傾向が見られますので、納税資金を準備しておくようにする必要があります。

・平均課税の特例を適用させることは可能

ただ、一度に多くの所得税を納付しなければならないのは税負担が重くなります。
そのため、このようなケースに対応するために、平均課税という特例制度が設けられています。

特例を適用させることで、一度に多額の更新料を受け取っても所得税が多く掛からない様にする事ができますが、適用させるには確定申告の際に申請しておく必要があります。

もし多額の更新料や数年分の家賃などを受け取った場合には、特例が適用されるように申請を行うと安心です。