借地権を主張するための対抗要件とは？借地に建物がないケースなど

建物所有を目的とした土地の賃借権（または地上権）を「借地権」といいます。

地上権の場合、土地の地主（所有者）と地上権設定契約を結べば直接土地利用することが可能となる権利であり、地上権を得ている地上権者は地主に承諾を得なくても譲渡や賃貸が可能です。そのため、地主にとって不利な条件の権利となっていますので、借地権と呼ばれている権利は通常、賃借権を指すことが多いようです。

その借地権について、当事者間で効力が乗じた法律関係を、第三者に主張するための対抗要件についてご説明します。

借地権は相続や贈与では相続税や贈与税の課税対象となります。

一般的に借地権と呼ばれる賃借権は、建物所有を目的とし、土地を有償で利用する権利を得るための賃貸借契約を結ぶことによって得る権利です。

借地契約を当事者同士で結んでいる場合、地主が亡くなった後も相続人に対して借地権を主張することができます。ただ、地主が土地を第三者に売ったことによって、所有者が変わった場合には、借地権を主張できる要件に注意が必要です。

□建物に借地人名義で所有権登記がされていること

借地上の建物登記を行えば、土地に借地権の登記を行っていなくても第三者に対抗することは可能です。

ただ、借地人と建物の所有者が同じでない場合は別です。例えば建物の所有者の子が新しく家を建て替えた時、子の名義で建物の所有者を設定した登記を行えば、対抗要件はなくなります。

地主に承諾を得て借地契約の名義を子に変更すると、借地権を贈与したこととなるため贈与税の問題も気になるところです。

そのため、借地人と建物の名義が異なる場合は、地主が土地を売ったことで変わった新しい地主に借地権を主張することができず、建物は撤去して土地を空け渡す必要がでてきます。

□借地上に建物がなくても借地権は主張できる

借地の上に存在していた家を火災などで失ったけれど、再び家を建てるという場合もあるでしょう。この場合、登記事項を記載した掲示物を設置して、借地上に掲示しておけば、2年間は対抗要件として主張することができ、借地権は守られることになります。

そして建物を滅失して2年以内に建物を再築し、新しく所有権保存登記を済まることで、2年を経過した後も借地権の対抗力は継続されます。

ただし注意したいのは、所有権を登記していた建物が滅失した時のみ、この手続きで借地権が守られるということです。

滅失した建物が未登記の場合や、借地権保存の掲示を行う前、さらに掲示自体が撤去された後に新しい地主があらわれた場合、借地権の主張はできなくなるので注意しましょう。