不動産で資産運用する場合の平均的な利回りの相場は？

不動産で資産運用を行う時、平均利回りを目安に運用の状況を確認することがあります。しかし、平均的な利回りの目安や相場がわからない方も少なくないでしょう。

なお、不動産投資における利回りとは、投資した金額に対しての1年間の収入割合です。仮に1千万円の中古マンションなどを購入して運用する場合において、年間の家賃収入が50万円なら不動産利回りは5％になります。

ただし、様々な要素が加味されるため、利回りは確定されるわけではなく、予想したものと考えておきましょう。

表面利回りではなく実質利回りで判断を

なお、不動産は他の金融商品とは違い、不動産物件価格だけでなく所有している間の管理や修繕など様々な費用が発生します。

そのため、単純に投資金額に対して年間収入割合を示す表面上の利回りで判断するのではなく、必要な経費を含んだ実質利回りで判断したほうがよいでしょう。

実質利回りは「（年間収入－諸経費）÷（不動産価格＋購入時の諸経費）×100」の計算式で算出することができます。

一般社団法人日本不動産研究所が2017年4月に実施した、不動産投資家を対象とした調査から、地域ごとの期待利回りを確認することができます。期待利回りとは、投資家が不動産から期待する利益のことで、不動産から得ることができる収益を期待利回りで割り戻した収益還元価格を意味しています。

調査結果によると、東京都内の城南地区（港区、品川区、目黒区、大田区）の期待利回りは4.5％、城東地区（墨田区、江東区など）は4.8％です。対して、横浜は5.2％、京都5.5％、大阪5.2％など、5％を超えています。

□期待利回りが高いほうが安心？

この調査だけ見ると、都内よりも地方のほうがよいと感じるかもしれません。しかし、表面利回りは安い物件価格で高い家賃設定であれば高くなるので、高い利回りに惑わされるのではなく、空室を出さずに継続して家賃収入を得ることができる物件かで判断するべきです。

不動産による資産運用には、空室が生じること以外にもいろいろなリスクがあります。主に次のようなリスクが考えられるので、事前に把握しておくことが必要です。

□収入と支出に対するリスク
・空室の発生により予定していた家賃収入を得ることができないリスク
・入居者はいるけれど家賃を滞納されて家賃収入を得ることができないリスク
・物件の管理と修繕費用が掛かるリスク

□投入した元本と流動性に対するリスク
・すぐに現金化することができないリスク
・物件を購入した価格以上で売却できないリスク

□経済などの要因が関係するリスク
・不動産関連の法制度や税制が変更されるリスク

不動産で資産運用するリスクは、対策によって軽減することや回避することができますし、方法次第では規模を拡大したり収益を増やすこともできます。

株式投資などその他金融商品に投資する場合とは異なり、自分の意思を事業に反映できる部分は不動産投資の大きなメリットと言えるでしょう。

不動産投資は、リスクをどのように軽減していくのか対策を講じながら資産運用していくことが大切です。表面的な利回りだけで物件の良し悪しは決まらないと理解しておきましょう。