自宅は負債ではなく、活用次第でキャッシュフローを生む資産

不動産投資家によっては、不動産の価値は生み出すキャッシュによって決まるという考えを持っており、キャッシュが生み出せない自宅はただの負債だとみなすケースもあるようです。

確かに自宅は収益物件ではありませんのでキャッシュを生むことはないでしょう。収益を出すことのない不動産なのに、住宅ローンを組んでさらに金利まで支払うことは投資家にとっては損でしかないと考えるケースもあるようです。

しかし不動産の資産価値は収益価値だけでなく売却価値もあります。そのため賃料として収入を得ることはなくても、売ることで売却益を得ることができる可能性はあるでしょう。

土地や建物の資産価値はどのように変化する？

土地は利便性の向上、再開発、経済状況などで価格が変動します。国土交通省の公示価格で見た場合、ここ10年の住宅地の地価は下落が目立っている状況です。

しかし東京や大阪、名古屋などのエリアでは上昇している年もありますので、不動産で売却益を得ることを見込むならエリアの選定が重要だと言えるでしょう。

一方の建物の価値は基本的には低下する一方ですが、大規模なリフォームを行うことで上昇することもあります。ただし年月の経過で結局価値は下落していくことになるでしょう。

例えば中古住宅だと新築から20年経過すれば資産価値はゼロになると言われています。マンションの場合、一戸当たりの土地価格の価値の割合は一戸建てよりも小さく、下落幅も大きいと考えられています。

ただし、マンションは修繕計画が立てられていることで、適切な修繕が実施されることで資産価値の下落は抑えることができるケースも多いようです。

一戸建て住宅の場合でも同様に定期的なメンテナンスによって、資産価値を維持していくことができるでしょう。

不動産の資産価値を維持するために最も重要なのはエリアの選択です。特に利便性と安全性に注目するべきでしょう。

これまで利便性といえば、駅からの距離や交通の便が良い立地であることが条件でしたが、最近ではスーパーや金融機関、学校などの生活がしやすい環境であること、さらに飲食店やショップなどの娯楽部分が充実した環境など総合的な判断が必要になります。

安全面も防犯という視点だけでなく、災害リスクも大きなウエイトを占めていますので、いずれにしても街そのものの価値が資産価値に影響すると言えるでしょう。

資産価値を高めるためには定期的なメンテナンスが重要です。家の寿命を長くし、さらにリフォームが必要になった時の工事費も抑えることができるでしょう。

売るという視点で見た場合、常にメンテナンスをしている場合には売るタイミングを逃さなくて済むという部分でもメリットです。

このようなことから、自宅は負債ではなく資産だと考え、いずれ売却するかもしれないことも視野にいれておくほうが良いでしょう。