アパート経営を行う物件オーナーが知っておきたい改正される法律の中身

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2020年4月からいよいよ施行される改正された新しい民法には、アパート経営を行っている方が知っておきたい内容も含まれています。

そこで、法律が変わることでアパート経営にどのような影響があるのか、おさえておきたいポイントをご説明します。

アパート経営に関係する新しい民法の内容

改正され新しくなる民法のうち、アパート経営を行っている方が知っておきたい法律は主に次の項目です。

敷金返還の義務化

これまでの民法には、敷金の定義や返還についての規定はありませんでした。しかし新しい民法では、敷金についての定義、そして敷金返還の発生要件、敷金の充当に関しての規定が新たに設けられています。

ただし、これまでの裁判例による解釈を明文化したものといえるため、実務上、大きな変更はないと認識しておいてよいでしょう。

原状回復の義務範囲

これまで原状回復の義務や範囲については、国土交通省が公表しているガイドラインに従い判断することが多かったといえます。

改正された民法では賃借人の原状回復の義務の範囲について、賃借人は通常の使用により発生した傷みや経年劣化などの通常損耗に対して、原状回復義務を負うことはないと明文化されています。

こちらもガイドラインに沿った内容となるため、実務的に変更があるわけではありません。

ただ、法律上に規定がなかったことで借主と貸主との間でトラブルとなるケースが多々ありましたが、民法に明文化されたことでトラブルは減少することが期待できます。

なお、賃貸借契約に特約として通常損耗ではない部分まで賃借人が原状回復義務を負うことを規定していれば、借主が通常の原状回復義務をこえる範囲まで負担することになりますが、その場合にはいくつか要件を満たすことが必要となります。

連帯保証人の保護

これまでの民法では賃貸借契約における連帯保証人の責任は限度がありませんでした。しかし改正された民法では、賃貸借契約で連帯保証人となる方を保護するための規定が新設されています。

不動産賃貸借契約で連帯保証人を付ける場合には、その連帯保証人が負う責任に限度額を定めなければなりません。
仮に限度額を定めず賃貸借契約を結んでも連帯保証条項は無効として扱われます。

物件オーナーは連帯保証契約の締結が厳格になるため、実務上使っている賃貸借契約書の条項を変更するように準備しておきましょう。

一部滅失などにより当然となる賃料減額

これまでの民法では、目的物の一部が滅失した時には、借主から賃料を減額してもらうように請求することや、契約解除をすることが可能でした。

しかし新しい法律では、目的物の一部滅失により貸主が使用収益を得られなくなった時には、契約解除を認めるだけでなく、賃料については借主から請求がなくても減額されることになっています。

そのためアパートの一部が滅失したり使用できなくなったりという場合には、当然賃料減額が発生したとして賃料滞納額をめぐるトラブルになる可能性があるので注意してください。