アパート経営は入居率が大切？何を基準に物件選びをするべきか

これから賃貸経営を始めようという方は、入居率なども意識しながら空室を出さない円滑な運営を行いたいものと考えるものでしょう。

実際、アパート経営は比較的リスクが低いといわれていますが、まったくリスクがないわけではありません。

そこで、どのようなリスクを考えておくべきか、リスクに対応するための方法をご説明します。

アパート経営の行う上でのリスクを把握しておくこと

アパート経営を行う場合、

・空室が発生し家賃が入らなくなる空室リスク
・家賃相場が下落し収入が減少する家賃下落リスク
・アパート老朽化による修繕リスク
・金利上昇でローン返済負担が増える金利上昇リスク

などについて主に検討しておく必要があります。他にも地震や火災、自然災害へのリスクの備えも必要となるでしょう。

これらのリスクのうち、アパート経営を始める上で銀行融資などを利用した場合、安全と言われる返済比率は40～50％であると理解しておいてください。

アパート経営を始めると、毎月のローンの返済分以外にも、維持・管理に必要な経費や税金などの負担が20％程度、空室が発生し入居率が低下した場合のリスク分が10％程度発生すると考えた場合、ローン返済に充てる割合を何割にするかによって残る余力が変わります。

ローン返済に充てる割合が高ければ、場合によっては赤字経営となってしまうでしょう。想定していなかった出費の可能性も考えた上で、リスクに対する備えが必要です。

アパート経営はニーズに合った立地が大切？

アパート経営は安定した収入を得ることができるといわれていますが、株式投資などと比べればリスクが低く毎月家賃収入を得ることができるからです。

しかしそれは空室が発生していない状態であり、安定した収入を求めるのなら入居率を高めることが必要となります。

アパート経営も複数の要因により収入が変動しますが、その要因の1つに挙げられるのが近隣の環境変化です。

もともと学生の一人暮らしを対象として、単身向けのアパート経営を大学の近くで始めたのに、数年後キャンパスが移転したことによりニーズが低下するといったことも考えられます。

他にも所有するアパートに似た物件がすぐ近くに建ち、しかも相手は新築となると入居希望者が新しい物件に集中する可能性もあります。

安定した収入を得るためには、現在の環境だけでなく今後変化する予定はないかなど、十分に情報を入手した上でエリアを設定することが必要です。

入居率が高ければよいというわけでもない？

退去する方が出てきても、すぐに入居者が見つかるような入居率の高いアパートが望ましいと思うかもしれません。しかし大切なのは、入居率を高めるよりも同じ入居者に長く住んでもらうことです。

いくら入居者がすぐに見つかるといっても、退去すれば原状回復するための費用が発生します。同じ入居者に10年間住み続けてもらうのと、2年に一度入居者が変わるのでは原状回復にかかるコストが大きく異なります。また、退去してから次に入居してもらえるまでのタイムラグも発生してしまい、その期間は家賃収入が途絶えます。

すぐに入居者が見つかるのはよいことではありますが、長く住みたいと感じてもらえる居心地の良さなどが大切ともいえるでしょう。