【不動産】投資物件を決める際に目安にしたいのは利回り？

不動産投資を始めようと、つい最近物件を調査し始めたばかりという場合、目安となる利回りは何％なのか分からないという人もいるかもしれません。
そこで、不動産投資における利回りの考え方を理解し、収益不動産から着実に収入を得ることが出来る様にしていきましょう。

都内のワンルームマンションの利回り平均は？
一般財団法人日本不動産研究所が、最寄駅から徒歩10分圏内で、築年数は5年未満、専用面積の平均25～30㎡、総戸数50戸程度というワンルームマンションの利回り調査を2017年4月に実施しました。
この調査結果を確認すると、都内でも人気の高い港区、目黒区、品川区、大田区で構成される城南エリアの期待利回りは4.5％となっており、取引利回りは4.3％でした。
東京大手町まで鉄道沿線15分の圏内である墨田区や江東区などの城東地区の期待利回りは4.8％、取引利回りは4.5％となっていました。

地方都市の利回りは都内より高い！
対して地方都市の場合、都内の駅近物件と比べると利回りが高い傾向で5.0％を切るエリアがありません。大阪や横浜以外の平均利回りは5.5％で、地方のほうが利回りが良いからと飛びつきやすくなってしまうでしょう。
その理由として、都内よりも物件の購入価格が比較的安いからということが挙げられますが、地方には地方特有のリスクも存在する点に注意が必要です。

・管理会社との関係が重要に
例えば地方物件の場合、物件購入時に融資が通れば問題ありませんが、物件保有時には遠方に物件があることで現場まで年に数回しか訪れることはできなくなります。そうなると管理会社との関係が重要で、困った時にすぐに動いてもらえるように信頼関係を構築しておく必要があります。

・価格変動リスクと下落率
物件を売却する際には、地元金融機関の融資が価格に影響しやすいので、価格変動リスクを抱えることになります。
また、購入時は利回りが高く、入居率や賃料が継続できれば良いものの、需給バランスが一気に崩れる可能性もあるので下落率が都心では考えられないくらい高くなる場合もあることを認識しておくことが必要です。

・空室が出てもなかなか埋まらない可能性
空室が出た場合においても、地域によって需要が望めない場合もあるので、仮に家賃を下げても入居希望者があらわれない可能性について考えておかなければなりません。
長期的に物件を保有するという意味では、地方はリスクが大きいと言えるので、それぞれのリスクを払しょくできる対策を検討して行く必要があります。

利回りだけで物件を判断しないこと
物件価格が安く、家賃設定が高ければ表面利回りは高くなります。しかし利回りだけで判断せずに、継続的に家賃収入を得ることができる様に空室率が低くなることを見込んだ上で物件を決めた方が結果として利回りは良くなると言えるでしょう。
目標にしたい利回りは3～3.5％で、入居者が決まりやすい物件に投資したほうが空室リスクを抑え、安定した家賃収入を見込めることに繋がるはずです。