【不動産】マンションやアパートに投資する時に経費にできる支出とは？

不動産投資で収入が発生した場合には納税の義務が生じることになりますが、マンションやアパートなど賃貸物件経営においては色々な支出も発生します。
何を経費として計上できるのかを知っておくと利益圧縮に繋がるので節税できるため、どのような支出が不動産所得に対して経費にできるのか確認しておく必要があるでしょう。

総収入金額と必要経費に含まれるものは？
まず不動産所得とは、「総収入金額-必要経費＝不動産所得」で計算するため、総収入金額と必要経費に含まれるものを理解することが必要です。

●総収入金額
総収入金額に含まれるものの定義としては次の通りです。

・家賃
賃料として設定している金額で、名義書換料、承諾料、更新料、頭金などの名目で受けとるお金です。
契約時の礼金や更新時の更新料、敷金や保証金の中でも返還の必要がないものは家賃に含まれます。さらに共益費として受取る電気代や水道代、掃除代も同様です。
家賃に管理費や共益費、礼金や更新料、敷金の残金などを合わせたものが総収入金額になると言えるでしょう。

●必要経費
不動産投資に伴う主な必要経費は次の通りです。

・税金
固定資産税、都市計画税、不動産を購入時の不動産取得税、契約書に貼る収入印紙代などの税金です。

・保険料
加入する火災保険や地震保険などの保険料です。

・管理会社に対する業務委託料
不動産管理会社に対して家賃の5％分を手数料とし管理を委託しているケースが多いですが、この費用も経費として認められます。

・司法書士や税理士に支払う報酬
不動産登記を依頼する司法書士や確定申告を依頼する税理士などへ支払う報酬も経費として計上できます。

・減価償却費
木造は22年、鉄骨造は34年、RC造は47年が法定耐用年数となり、建物購入にかかった費用を、建物の構造に応じた年数で割った金額を減価償却費として毎年費用として計上できます。

・修繕費
部屋のクリーニング代、壁紙の交換、給湯器やエアコン交換といった部屋の機能を回復させる費用を修繕費として経費に計上することが可能です。
マンションの場合には、共用部分の管理費、大規模修繕のための修繕積立金も経費として計上できます。

・ローン金利
ローンを利用して物件を購入している場合、毎月の返済額から支払う金利については経費として計上できます。
さらにローンの融資を受けた年の手数料も同様です。

・その他
物件を購入する前の視察時の交通費、参考書籍代、不動産業者に対する手土産代など、常識の範囲内で経費とすることが可能です。

不動産投資の利回りを下げないためにも
不動産投資ではとてもたくさんの経費が発生しますので、実際には経費に計上できるはずのものを入れていなければ、それだけで税額が大きく変わってしまうこともあります。
何が経費として計上できるのか、確認しながら利回りを下げない工夫をしていきましょう。