経営しているアパートを贈与すると所得税の節税に？

贈与というと、一般的には祖父母や両親が子や孫に金銭を与えることだと思うかもしれませんが、贈与の対象になるのは不動産や株など色々あります。
その中でもアパートなどを経営している場合、贈与すると節税できることをご存知でしょうか？

アパートそのものを贈与する
親が子に金銭を贈与して子がアパートを購入するのではなく、親が直接アパートを購入してその不動産を子に贈与します。
贈与をした場合には贈与税が課税されますが、不動産を贈与した場合には不動産の評価額から贈与税が計算されます。

不動産の評価額は？
不動産の評価額は、土地が路線価、建物は固定資産税評価額を使って算出しますが、このうち路線価は土地の公示価格の約8割ですので、時価の80％分程です。
建物の固定資産税評価額は建物の購入価格ではなく、建築会社の利益を含まない材料などの建築コストだけで評価しますので、建築請負金額の50％程度です。

建物はさらに評価額が下がるケースもある
なお、建物は建物構造がRCか軽量鉄骨、木造など種類の違いや、内装や外壁にどのような素材を使用するかで請負金額がかなり異なります。そのため請負価額に対する固定資産税評価額が3割や4割まで下がることもあります。

贈与するのはアパートの建物だけ？
土地は評価額が高く、贈与税が多額になる可能性があります。そのためアパートの建物だけを相続時精算課税制度（2,500万円の特別控除額までは無税）の範囲で収めることができれば良いでしょう。
仮に特別控除額を超えてしまう場合でも、例えば3,000万円の評価額だと考えた場合、
｢（3,000万円－特別控除額2,500万円）×20％＝100万円｣
が贈与税となるので、かなり安くなると言えるでしょう。

地代は親に支払わなくても良い
そして建物が子の名義になった後は、土地の所有者である親に地代を支払わないようにします。
親に地代を支払うことも可能ですが、地代を支払わなくても贈与と認定されることはありません。親子で土地の無料貸借では贈与税は発生しないと覚えておきましょう。

借金をしてまで建物を建てることは本当にメリット？
仮に親が広い駐車場を所有している場合でアパートやマンションを建てると良いでしょうが、建物を建てるための借金は作りたくないという人もいるでしょう。
たしかに規模の大きな賃貸マンションを銀行から融資を受けて建てたものの、賃貸収入で返済しきれなくなり破産してしまったというケースもあります。
しかし駐車場のままだと、相続を受けた子が自由に転用することができますので、相続税を計算する際の評価額が高くなります。さらに収益価値も高くないので、あまりメリットはないでしょう。
そのため駐車場の一部だけでも売却し、収益価値のある不動産に組み替えるなど子供に建物を贈与することで相続財産を減らすことが可能です。
相続発生まで子もお金を貯めることができるので、残りの駐車場を相続した際に相続税の資金として使うことができるでしょう。

税金の仕組みを上手く活用した節税を！
このようにアパートなどの賃貸物件を贈与したほうが得をするケースもあります。なるべく余計な税金を支払わないように、上手く贈与や相続の仕組みを活用しましょう。