借地権と底地を借地人と地主で交換する際には土地の分筆が必要？

土地を数える単位は「筆」で、登記簿上の土地1区画の単位が「1筆」となります。

1つの土地を分けることを「分筆」、複数の土地を1つにまとめることを「合筆」といいますが、借地権と底地を借地人と地主で交換する際には土地の分筆が必要となります。

土地を分筆するとは？

分筆とは土地1筆を不動産登記により複数の筆に分けることですが、土地1筆ごとに地番が割り振られます。

例えば町名に地番という○○町1番といった土地を分筆した場合、地番の後に○○町1番1や○○町1番2と新しい数字が割りあてられることになります。

なぜ土地を「筆」という単位を用いて数えることになったのかという理由として、1つの土地の周囲をなぞり一筆書きできることからという説もあれば、土地の所在や所有者情報などを記していた検地帳に一筆で記載していたからという説もあります。

借地権の契約後に土地が分筆された場合

借地権が設定されている土地が分筆された場合、建物の存在しない分筆された土地の借地権は主張できるのか気になるところです。

このように借地権の契約が締結された後で土地が分筆されたケースにおいては、分筆で建物が存在しなくなった土地が存在することになっても借地権を主張することが可能です。

建物の登記の記載を確認すると、建物の敷地部分は分筆後の土地であり、分筆前の土地の借地権は公示されていないと考えられるでしょう。ただ、土地を分筆することは地主側の都合によるものなので、分筆を理由として借地権の主張可能とする土地の範囲が狭められることは借地人にとって不利になります。

そのため、分筆語も借地人による借地権の主張は認められるということになります。借地借家法10条にも、借地権はその登記がなくても土地上に借地権者が登記した建物を所有しているのなら、建物の登記により第三者に対抗することができることが記載されています。

借地人と地主で底地と借地権を交換する場合

もし借地人と地主とで、それぞれ底地と借地権の一部ずつを交換することになった場合、交換する割合を決めた後で分筆登記を行うことになります。

一部だけを交換することにより、それぞれが底地と借地権を所有することになりますので、分筆された土地それぞれの正式な所有者になるという形です。

土地を分筆する前に必要なこと

分筆登記は境界が明確化されなければなりませんので、境界を確定してもらう手続きを土地家屋調査士に依頼することになりますし、登記手続きも司法書士に依頼したほうがスムーズに行うことが可能です。どちらの場合も登記申請に必要な登録免許税以外に、土地家屋調査士や司法書士に対する報酬が発生するため、事前にどのくらいの費用が発生するか確認しておくと安心です。