借地権が設定された底地は借地人に売却することがベスト？その理由とは

土地の上に借地権が設定されていることを底地、または底地権といいます。その底地権を所有するのが地主であり、借地権を保有するのが借地人です。

借地権とは土地の上に建物を所有することを目的として、土地を第三者から使用するために必要な権利です。

借地権を得た借地人は土地の使用が可能となり、地主は借地権を設定することで土地を自由に使うことはできなくなります。

底地を所有し続けることに不満を感じる地主も…

地主は借地権設定により土地を自由に使うことはできなくなっても、底地の所有者であることにかわりはありませんので、土地に対する固定資産税は地主が負担することになります。

このように底地を所有していると、借地権が設定されていることによって土地の活用ができなくなってしまいます。

もちろん土地を借地人に貸す上で、借地人から地代を受け取ることはできますが、自由に使うことができない状態で所有していても税金も負担しなければならないし、いっそ売却してしまいたいと考えることもあるようです。

借地権に対して地主が所有する底地権。この2つを合わせて所有権となるわけなので、借地権と底地権のいずれか一方だけでは、銀行から融資を受ける際の担保としても有効といえなくなってしまいます。

このようなことからも、地主が底地だけを売却したいと考える場合、もちろん買い手が見つかればそれも可能です。

ただ、更地としての土地の時価は底地価額と借地権価額を合わせた金額になりますし、土地の利用価値の高い商業地などでは借地権割合のほうが高めに設定されていることから、底地だけ売っても低い価格で取引することになってしまいます。

さらに底地は借地権が付いている土地であることから、第三者が底地を購入しても自由に使用できないため、買い手が見つかりにくい可能性もあります。

底地の評価額は、更地の10～15％程度とされているので、50％程度で売却するには借地人に売却することが有効です。

借地人も地代を支払うことがなくなりますし、土地と建物をセットで手に入れることができるので、将来、建物を処分して土地を地主に返還しなければならないことで悩む必要がなくなります。

他にも地主が保有している底地の一部と、借地人が保有する借地権の一部を交換することにより、それぞれが単独所有できる土地を持つことが可能となります。

所有することとなる土地の面積は従来よりも小さくなってしまいますが、地主が土地を自由に使うこともできるようになるので、方法の1つとして検討してみるとよいでしょう。