借地人が亡くなった後で底地を返還してもらう時に覚書しかない場合の対処法

貸していた底地の上に建物を建てている方が亡くなり、相続が発生したものの相続人の方は住む予定がないとします。

もし相続人の方から借地を返還したいとの申し出があったものの、双方の手元に契約書がなく、こちらにも覚書程度のみしかないという場合でも更地にして返還してもらうことはできるのでしょうか。

そこで、借地契約に基づき作成する契約書や覚書にまつわる様々な疑問についてご説明します。

借地の建物は解体することが必要？

借地権が返還される時に底地の上の建物を解体することが必要なのかという問題ですが、借地人さん建物を解体しなければならないという法的義務はありません。ただ、当初、地主と借地人で取り決めがあり、土地の賃貸状況などで解体が必要とされた判例もあるようです。

そこで、相続人と地主で再度話合いを行い、無償返還してもらうなら解体費は地主が負担するなど、双方が譲り合う形で円満に解決したほうがよいとも考えられます。借地権は第三者にも売却できる権利でもあることを考えれば、あまり大きなもめごとに発展させないほうが得策かもしれません。

もし特約に1代限りの契約という記載があったとしたら？

借地の契約が旧法賃借権によるものであり、土地賃貸借契約書の特約として1代限りで土地を明け渡すことが記載されていたとしたら、借地人が亡くなった段階で底地は明け渡されるのでしょうか。

このような1代限りの契約など、発生時期が不確定な契約を不確定期限付き合意解約契約といいます。このような契約は借地人にとって不利な条件となるため、無効とみなされることになっていますが、当初の合意契約の際に1代限りで解約することに対する合理的で客観的な理由があったとし、その合意が不当であるという事情がみあたらないとしたら、明け渡しが認められる可能性もあります。

借地権を相続した後で値上げを要求されたら？

借地人が亡くなり借地権を相続した方が、地主から新しく契約書を直したいという申し出を受けたとします。

新たな契約書と当初の契約では、地代が変更となり値上げされていたり、従前の契約内容と異なる部分がある場合はどのように対処すればよいのでしょう。

この場合、基本的には相続により新しく借地人となった方と地主で話し合いを行い解決していくことになりますが、地代の値上げに納得できないという場合は地代を供託することも可能です。

ただ、供託すると地主との関係が悪化してしまうこともあるので、なるべく当人同士で話し合いで解決させるようにしたほうがよいでしょう。