旧法と新法による借地権の存続期間や底地の返還方法の違いとは?


1992年8月1日から、借地借家法が新しく施行されたことによって、旧法の借地法や借家法、建物保護法は廃止となりました。

旧法で契約していた借地権も新法である借地借家法に移行することが必要というわけではなく、当事者同士で新法への適用を認めれば更新の時から新法が適用されるという形です。

ただ、借地権といってもどちらの法律が適用されるかによって、底地を返還してもらうまでの期間や方法などが変わってしまうため、それぞれの違いを把握しておくようにしましょう。

旧法借地権の内容

旧法の借地権の場合、建物をコンクリート造やブロック造、石造やレンガ造などの堅固建物と、それ以外の木造など非堅固建物の2種類に区分して考えます。

そして存続期間の取り決めを当事者同士で事前にされていかった場合、堅固建物は60年、非堅固建物は30年という扱いです。

その後、更新した後は堅固建物30年、非堅固建物20年という存続機関が適用され、期間中に建物が朽廃すれば借地権は消滅するという扱いになります。

建物の構造や種類を定めてなかった場合は?

もし借地権契約で建物の種類や構造の定めをされていなかった場合、非堅固建物を所有することを目的にした契約という扱いです。

新法の借地権の場合

新法の場合、借地権には更新のある普通借地権、そして更新のない定期借地権という2種類に分かれ、それぞれ内容が異なります。

普通借地権

旧法のように堅固建物と非堅固建物の区別はされず、存続期間は一律30年です。ただ、当事者同士が納得していれば、この年数よりも長い存続期間を設けることもできます。

更新は最初が20年、2回目以降は10年という機関となりますが、契約当初同様に双方納得の上でこの年数より長い期間での設定も可能です。

定期借地権

更新がされないタイプの借地権なので、契約期間が満了すれば借地人は土地を更地にして地主に返還することが必要です。

なお、定期借地権にさらに一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権、事業用定期借地権という3種類に分類され、それぞれ内容が異なります。

一般定期借地権

借地権の存続期間は50年以上で設定することとなり、契約期間が満了すれば借地人は土地を更地に戻して地主に返還します。

建物譲渡特約付借地権

借地権の存続期間は30年以上で設定することとなり、契約期間が満了すれば地主が底地の上の建物を買い取り、借地権は消滅します。

事業用定期借地権

事業用の建物を所有することを目的とした借地権で、10年以上50年未満の範囲で契約期間を定めることとなります。また、契約を結ぶ際には公正証書が用いられることが特徴です。

契約期間が満了すると、建物を解体し土地を更地に戻して地主に返還しなければなりません。