借地上に建てた建物の抵当権が実行された場合の借地の扱いは?


例えば地主であるAの土地の借地人であるBは借地上に建物を立てていたけれど、Bの建物に設定した抵当権が実行されることとなり、買受人CがB所有の建物を競売落札したとしましょう。このように、借地上の建物が抵当権実行で競売の対象となった時、借地権はどのような扱いとなるのでしょうか。

買受人は借地権を取得することができる?

結論からいえば、買受人Cは地主Aの許可、または裁判所の許可があることで借地人Bが有していた借地権を取得することが可能です。

もしどちらも得ることができなければ、買受人Cは地主Aに対し建物を時価で買い取ることを請求することもできます。

ただこれは、建物に抵当権が設定されていた場合で、抵当権が実行された時のケースです。なぜなら民法では、抵当権の効力が及ぶ範囲について、抵当地の上に存する建物を除き、目的とする不動産に付加し一体となっている物に及ぶとされているからです。このように抵当権の効力が及ぶ敷地利用権は従たる権利と呼ばれています。

買受人と地主の関係は?

では、抵当権が実行されたことで買受人Cが建物を買った場合、地主Aとの関係はどのようになるのでしょう。

もともと地主Aは借地人Bと借地権を設定する契約は結んでいたものの、買受人Cとの関係はありません。

地主Aの立場からすれば、まったく関わったことのない人物がいきなり自分の土地を使うことになるのは、気分のよいものではありませんし何より不安です。

反対に買受人Cの立場になって考えてみても、建物を買い受けたものの利用できなければ大きな損害を被ることになるでしょう。

地主から承諾を得ることができなければ?

民法では、賃借人は賃貸人の承諾を得ることができなければ、賃借権を譲り渡すこと、もしくは賃借物を転貸することはできないとされています。

そのため、地主Aの承諾が得られなければ、買受人Cは地主Aに借地権を主張することができないということになります。

ただ、地主Aが承諾してくれないなら、裁判所に申し立てを行って承諾を得ることができないことに代わる裁判所からの許可を得ることにより、賃借権を取得することができます。

また、買受人Cは地主Aに対し、借地借家法で定められた建物買取請求権を行使することにより、建物を買い取ってもらうことで換価することも選ぶ事が出来るといえるでしょう。

建物買取請求権とは

本来、建物買取請求権は、借地契約期間が満了を迎え土地を明け渡す時に、借地人が地主に借地上に建てた建物を買い取ることを請求できる権利です。

建物買取請求権が行使される場面とは、借地人が続けて借地契約を希望したものの、地主が正当事由を主張し契約を更新することを拒絶した時などです。

行使されれば地主の意思に関係なく、建物の売買契約は成立したとみなされる権利者の一方的な意思表示のみで成立する形成権です。