事業用定期借地の契約を覚書で取り交わす際の注意点

事業用定期借地権により、土地を貸してほしいという法人からの申し出があったことで覚書契約を交わしたとします。

ただ、この覚書を作成する場合にも記載の内容に注意しておかなければ、後で契約を解除したくてもできない状況に立たされる事になってしまいますので十分注意が必要です。

覚書に記載されている事項はしっかり確認を

例えば覚書の特記事項に、期日内に事業用定期借地権を設定する公正証書が作成できなければ、通知の上、覚書は解除できる旨の記載があったとしましょう。しかし、地主側の解除要件については何の記載もなかったとします。

後になってやはり諸事情などで契約できない状況になってしまい、期日内に公正証書による契約はできない状態になったとしたら、その覚書に効力はあるのか、解除する方法はあるのか悩むことになってしまいます。

このような場合、覚書に記載されたその他の内容にもよりますが、期日を過ぎたとしても効力が失われるわけではないと考えられます。

ただ、覚書で賃貸借契約が成立してしまっていると、賃貸借契約が事業用定期借地契約ではなく普通借地契約になっている可能性も否定できません。

覚書では賃貸借契約が成立していなかったとしても、事業用定期借地契約を締結しないことで債務不履行を指摘され、法人が被った損害を賠償しなければならない可能性も出てくるのです。

まずは覚書に有効期間などが定められていないか、契約条項に解除権が規定されているか確認してみましょう。

法人側も、一定期日までに事業用定期借地契約できなかった時には覚書を解除するという規定を設けている以上は、契約ができないのに覚書で拘束されたいとは思っていないはずです。

そもそも事業用定期借地契約は、公正証書で契約しなければならないことになっています。公正証書により契約を締結する前の準備段階として、造成や許認可の取得、地権者の合意の取り付けなどを行うことが必要になることが多いため、まずは覚書が作成されることが多いといえるでしょう。

しかし、覚書とはいえ適切な内容が記載されていなければ、後で上記のようなトラブルが発生することがあります。

定期借地契約のつもりで地主は土地を貸したのに、法律で定める必要のある要件を満たす内容になっていないことで、普通借地契約の扱いになってしまえば、本来の事業用定期借地契約の契約期間を超えた土地の貸し付けが必要となってしまいます。

また、覚書を結んだのに、覚書通りの公正証書で定期借地契約を結ばないということになれば、覚書違反となり損害賠償席金を負うことになります。覚書を締結する前に、どのような契約内容になっているか十分検討・確認しておくようにしましょう。